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Por Vinícius Henrique de Almeida Costa – (OAB/MG 137.415) Advogado formado pela Universidade FUMEC. Pós-graduado em Advocacia de Família e Sucessões pela FUMEC. Especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Costa & Tavares Advogados Associados.

Falhas recorrentes exigem ação rápida da gestão condominial

Infiltrações persistentes, trincas estruturais e falhas graves em instalações elétricas ou hidráulicas ainda fazem parte da rotina de muitos condomínios em Belo Horizonte e região metropolitana. Embora, à primeira vista, pareçam problemas operacionais contornáveis, esses casos frequentemente evoluem para disputas jurídicas complexas no Judiciário mineiro, principalmente quando não há uma atuação rápida e organizada por parte da gestão.

Diante dos vícios construtivos em condomínios, o maior risco não está apenas no defeito em si, mas na inércia. Muitas vezes, a demora em agir transforma um reparo técnico relativamente simples em um prejuízo financeiro irreversível para o condomínio.

Prazo para reclamar é fator decisivo

Um dos principais pontos de atenção envolve os prazos legais para responsabilização da construtora. Nos casos que afetam a solidez e a segurança da edificação, o prazo para exigir o reparo é de cinco anos, conforme previsto no Artigo 618 do Código Civil.

Já o prazo para buscar indenização por falhas construtivas de natureza contratual pode chegar a dez anos. Esse entendimento já está consolidado nos tribunais superiores e vem sendo aplicado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG).

Na prática, o grande desafio é identificar corretamente o momento de agir e evitar que o decurso do tempo comprometa os direitos do condomínio.

Condomínio deve atuar apenas nas áreas comuns

Outro aspecto relevante diz respeito à legitimidade para buscar soluções e reparações.

O condomínio, representado pelo síndico, deve atuar especificamente em relação aos vícios construtivos existentes nas áreas comuns, como fachadas, estruturas, garagens e telhados.

Já os problemas localizados dentro das unidades autônomas devem ser tratados, em regra, pelos respectivos proprietários. Há exceções quando a origem do problema é comum, como ocorre em colunas de prumadas ou em infiltrações provenientes da fachada ou da cobertura.

A correta delimitação das responsabilidades evita medidas inadequadas e aumenta a efetividade da atuação jurídica.

Notificação extrajudicial e perícia fortalecem a defesa do condomínio

Antes do ingresso de uma ação judicial, a formalização de uma notificação extrajudicial à construtora é uma medida recomendável. O procedimento formaliza a ciência da empresa responsável e registra a tentativa de solução administrativa do conflito.

Caso não haja resolução, a Produção Antecipada de Provas tem se consolidado como uma das principais ferramentas técnicas e estratégicas nesses casos.

O procedimento permite a realização de perícia com acompanhamento judicial antes mesmo do ajuizamento da ação principal. Dessa forma, a existência dos defeitos fica devidamente documentada, reduzindo o risco de perda ou alteração de provas ao longo do tempo.

Na prática, a medida fortalece a posição do condomínio e reduz significativamente futuras discussões técnicas.

Situações urgentes permitem intervenção imediata

Alguns cenários exigem respostas rápidas para evitar o agravamento dos danos ou riscos à segurança dos moradores.

Nessas situações, o Artigo 249 do Código Civil autoriza a realização das intervenções necessárias, mesmo sem autorização judicial prévia. Posteriormente, os custos podem ser cobrados da construtora responsável.

A medida é especialmente aplicável em casos de vazamentos relevantes, falhas estruturais ou riscos elétricos que coloquem em perigo a integridade da edificação e das pessoas.

Omissão pode gerar responsabilização da gestão

É importante destacar que o síndico não é responsável pelos vícios construtivos propriamente ditos. No entanto, a omissão diante de problemas conhecidos pode gerar consequências graves para a administração condominial.

A ausência de providências, a perda de prazos legais ou a falta de apuração técnica independente podem ser interpretadas como falhas de gestão, principalmente quando resultam em prejuízos financeiros ao condomínio.

Por isso, a condução adequada desses casos deve ser baseada em planejamento, documentação e definição de estratégia desde os primeiros sinais do problema.

Quando se trata de vícios construtivos em condomínios, agir no momento oportuno é o que separa a recuperação dos prejuízos da sua consolidação definitiva no caixa condominial.