As férias de julho costumam impulsionar a procura por hospedagens alternativas em todo o Brasil. Além dos hotéis tradicionais, milhares de turistas recorrem a plataformas digitais, como o Airbnb, para encontrar imóveis disponíveis para locação por temporada.

Entretanto, o crescimento desse modelo de hospedagem também tem ampliado um debate jurídico que afeta diretamente proprietários, síndicos, administradoras e moradores de condomínios residenciais.

O assunto ganhou ainda mais relevância após entendimento firmado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em maio deste ano, que reconheceu que locações de curta duração intermediadas por plataformas digitais podem depender de autorização do condomínio quando o edifício possui destinação exclusivamente residencial.

Decisão do STJ fortalece a autonomia dos condomínios

Segundo o advogado Raphael Medeiros Adada, especialista em Direito Imobiliário e associado do GMP G&C Advogados Associados, o julgamento não teve como foco a plataforma Airbnb, mas a forma como o imóvel é utilizado.

“O que o STJ analisou não foi o Airbnb em si. A discussão envolve a utilização da unidade residencial para estadias de curta duração, com alta rotatividade de ocupantes, ingresso constante de pessoas sem vínculo com o condomínio e características que podem se aproximar de uma atividade de hospedagem”, explica.

Na prática, a decisão reforça a autonomia dos condomínios para restringir esse tipo de utilização quando ela não for compatível com a destinação residencial prevista na convenção condominial.

“O Tribunal entendeu que, em empreendimentos exclusivamente residenciais, a autorização para esse tipo de atividade depende de aprovação qualificada dos condôminos. Ou seja, não basta o proprietário decidir disponibilizar o imóvel em uma plataforma digital. É necessário verificar se essa utilização é compatível com as regras do condomínio”, afirma Adada.

Direito de propriedade possui limites dentro do condomínio

O debate costuma dividir opiniões entre proprietários que enxergam nas plataformas digitais uma oportunidade de ampliar a renda e moradores preocupados com segurança, controle de acesso e preservação da rotina condominial.

Para o especialista, o direito de propriedade continua sendo assegurado. Contudo, ele deve ser exercido em conformidade com as regras da coletividade.

“A unidade faz parte de uma estrutura coletiva. Existem áreas comuns, sistemas compartilhados de segurança e uma destinação previamente estabelecida. O proprietário pode alugar o imóvel, mas não pode alterar unilateralmente a finalidade do empreendimento”, destaca.

Ao mesmo tempo, Adada ressalta que as próprias normas internas do condomínio também possuem limites jurídicos.

“As regras internas não são absolutas. Normas discriminatórias, desproporcionais ou aprovadas sem observância dos quóruns legais podem ser questionadas judicialmente.”

Impacto para investidores que utilizam o Airbnb

A decisão também desperta atenção entre investidores que adquiriram imóveis com foco exclusivo na locação por temporada.

Segundo o advogado, a expectativa de retorno financeiro não garante, por si só, o direito de explorar permanentemente esse modelo de negócio.

“Quem compra uma unidade também adere à convenção condominial e às regras de utilização do empreendimento. A expectativa de lucro não cria automaticamente um direito adquirido à manutenção desse tipo de exploração.”

Por outro lado, ele observa que algumas situações específicas podem gerar discussões judiciais.

“Quando o imóvel foi comercializado pela incorporadora ou pelo vendedor com a promessa expressa de utilização para hospedagem de curta duração, podem surgir debates relacionados à confiança legítima e à publicidade vinculante”, explica.

Curitiba discute regulamentação para locações de curta temporada

Enquanto o tema avança nos tribunais, algumas cidades também estudam regulamentações específicas.

Em Curitiba, por exemplo, tramita um projeto de lei que pretende estabelecer regras próprias para locações de curta temporada intermediadas por plataformas digitais.

Entre as medidas em análise estão:

cadastro obrigatório dos imóveis;
limites para utilização durante o ano;
informações sobre capacidade máxima de hospedagem;
regras tributárias para anfitriões e plataformas.

Segundo Adada, uma eventual regulamentação municipal poderá aumentar a transparência da atividade, mas não substituirá as regras estabelecidas pelos condomínios.

“São esferas distintas. O município pode regulamentar aspectos urbanos, cadastrais e tributários da atividade. Já o condomínio continua responsável por definir se aquele uso é compatível com a destinação do edifício.”

Tendência é de regulamentação mais específica

Na avaliação do especialista, o Brasil deve seguir uma tendência já observada em diversas cidades internacionais, combinando legislação pública e autonomia condominial.

“A tendência é a criação de um sistema híbrido, combinando regulamentação municipal, exigências cadastrais, compartilhamento de informações pelas plataformas e autonomia condominial. Não parece haver espaço para uma proibição geral, mas sim para regras cada vez mais específicas sobre onde e como a atividade pode ser exercida”, afirma.

Com o aumento das viagens durante as férias de julho e o crescimento contínuo das plataformas digitais de hospedagem, a discussão sobre o uso do Airbnb em condomínios residenciais tende a permanecer em evidência. O tema deverá continuar mobilizando síndicos, proprietários, administradoras e o Poder Judiciário, especialmente nas cidades que conciliam forte atividade turística com a expansão do mercado imobiliário residencial.