O aumento dos lançamentos imobiliários trouxe condomínios cada vez mais sofisticados, com áreas de lazer completas e infraestrutura diferenciada. Entretanto, também ampliou a ocorrência de práticas que antecipam artificialmente a entrega dos empreendimentos, permitindo que construtoras transfiram aos compradores despesas que ainda deveriam ser de sua responsabilidade.

Em muitos casos, o objetivo é evitar multas por atraso na conclusão da obra e iniciar rapidamente a cobrança das taxas condominiais e do IPTU, mesmo quando o empreendimento ainda apresenta pendências que impedem sua utilização plena.

Essa estratégia acaba impondo aos proprietários custos que podem alcançar milhões de reais, especialmente quando envolvem correções de vícios construtivos, equipamentos não instalados e áreas comuns inacabadas.

Entrega antecipada favorece a construtora

Alguns empreendedores promovem eventos festivos, coquetéis e assembleias antes da conclusão efetiva das obras para criar a impressão de que o condomínio já está pronto.

Em diversas situações, o síndico inicial ou até mesmo a administradora são indicados pela própria construtora. Isso pode comprometer a independência necessária para exigir a correção imediata de defeitos construtivos.

Existem casos em que esse representante convence os proprietários a assumir despesas que pertencem exclusivamente ao empreendedor, como a obtenção do AVCB ou a correção de falhas na construção.

Enquanto isso, defeitos permanecem sem solução e muitos compradores deixam de reivindicar seus direitos dentro dos prazos legais.

O silêncio dos compradores favorece a perda de direitos

A ansiedade pela mudança faz com que muitos proprietários aceitem a entrega do imóvel sem uma análise técnica adequada.

Além disso, o ambiente criado durante a entrega costuma desestimular reclamações. Com o passar do tempo, problemas deixam de ser registrados corretamente e a construtora passa a utilizar essa ausência de contestação como argumento em futuras ações judiciais.

Por isso, a organização dos compradores desde os primeiros dias é fundamental para preservar provas e impedir a prescrição de direitos.

Habite-se não significa obra totalmente concluída

Um dos maiores equívocos entre os compradores é acreditar que a emissão da Certidão de Baixa de Construção — popularmente conhecida como Habite-se — garante que o imóvel foi entregue exatamente como prometido.

Na realidade, isso não acontece.

O fiscal da Secretaria Municipal de Regulação Urbana verifica principalmente se a edificação atende aos parâmetros urbanísticos previstos na legislação, como coeficiente de aproveitamento, afastamentos, taxa de ocupação e demais exigências do Código de Edificações.

Ou seja, o Habite-se não certifica a qualidade dos acabamentos, a instalação dos equipamentos de lazer nem o cumprimento integral do memorial descritivo.

Assim, pisos, revestimentos, áreas comuns e diversos itens prometidos no contrato podem continuar pendentes, mesmo após a emissão do documento.

Compradores devem realizar vistoria técnica

Antes de aceitar definitivamente o empreendimento, os compradores precisam realizar uma vistoria detalhada.

O acompanhamento por engenheiro perito e advogado especializado permite identificar defeitos construtivos, registrar irregularidades e definir a estratégia jurídica adequada para exigir o cumprimento do contrato.

Essa atuação técnica reduz significativamente o risco de prejuízos futuros.

Cobrança de condomínio antes da conclusão da obra pode ser abusiva

Também existem situações em que a construtora entrega apenas parte do empreendimento para iniciar imediatamente a cobrança das taxas condominiais.

Há casos em que somente a área de lazer fica disponível, enquanto os apartamentos permanecem inacabados. Em outros, ocorre exatamente o contrário: as unidades são liberadas, mas elevadores, garagens e áreas comuns continuam em obras.

Mesmo assim, os compradores passam a pagar condomínio e IPTU enquanto operários, materiais de construção e entulho permanecem no local.

Nessas circunstâncias, a legalidade dessas cobranças deve ser analisada cuidadosamente.

Condomínios fechados também enfrentam problemas

A situação também ocorre em condomínios horizontais.

Quando o loteador promete clubes, restaurantes, quadras esportivas e demais equipamentos de lazer, toda essa infraestrutura integra o contrato de compra e venda.

Sem esses espaços, o empreendimento perde valor, reduz sua atratividade e compromete o uso esperado pelos proprietários.

O correto é concluir toda a estrutura antes da instituição efetiva do condomínio e do início da cobrança das despesas condominiais.

Taxa de enxoval não pode financiar obras

A chamada taxa de enxoval possui finalidade específica.

Tradicionalmente, ela serve para adquirir móveis, utensílios e equipamentos destinados ao funcionamento do condomínio, como mobiliário do salão de festas, da portaria e das áreas comuns.

No entanto, algumas construtoras utilizam esses recursos para finalizar obras que deveriam ter sido entregues prontas.

Há relatos de utilização da taxa para custear paisagismo, revestimentos, iluminação externa e outros serviços que fazem parte da obrigação contratual da construtora.

Em situações mais graves, sequer ocorre prestação adequada de contas, dificultando a fiscalização pelos condôminos.

Assembleias podem comprometer os direitos dos proprietários

Outro problema recorrente envolve assembleias conduzidas de maneira irregular.

Em alguns empreendimentos, reclamações feitas pelos compradores deixam de constar na ata ou são registradas de forma diferente do que realmente ocorreu.

Também existem assembleias virtuais nas quais participantes críticos têm suas manifestações interrompidas, enquanto apenas posições favoráveis ao empreendedor permanecem registradas.

Essas práticas podem comprometer futuras ações judiciais, pois as atas costumam servir como importantes elementos de prova.

Organização é essencial para evitar prejuízos

Os compradores não devem delegar exclusivamente ao síndico a condução dessas questões.

A análise envolve aspectos jurídicos e técnicos que exigem atuação especializada.

Quanto mais cedo os proprietários se organizarem, maiores serão as chances de impedir cobranças indevidas, exigir a correção dos vícios construtivos e preservar todos os seus direitos.

A entrega de um condomínio somente deve ocorrer quando o empreendimento estiver efetivamente concluído, limpo, funcional e conforme todas as especificações previstas no contrato

Por Kênio Pereira – Diretor Regional de MG da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário – Conselheiro do SECOVI-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG – kenio@keniopereiraadvogados.com.br