Imagem: Bruno Spada/Câmara dos Deputados

Por Cleuzany Lott – advogada, com especialização em Direito Condominial, MBA em Administração de Condomínios e Síndica Profissional (Conasi). É Presidente da Comissão de Direito Condominial da 43ª Subseção da OAB-MG, em Governador Valadares, e 3ª Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial de Minas Gerais. Atua também como síndica, jornalista e palestrante e colaboradora do Jornal do Síndico

A pergunta é simples, mas a resposta está longe de ser confortável: se o inadimplente deixar de arcar com os custos da cobrança, quem paga essa conta?

A aprovação do Projeto de Lei 6018/25 pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados reacendeu esse debate ao propor uma mudança que poderá impactar diretamente a rotina financeira dos condomínios.

A proposta altera o Código Civil para declarar nula qualquer cláusula de convenção condominial que imponha ao morador inadimplente o pagamento de honorários advocatícios contratuais na fase extrajudicial. Na prática, busca-se impedir que o custo da cobrança administrativa seja transferido ao devedor, mesmo quando essa previsão tenha sido aprovada pelos próprios condôminos.

O que muda com o PL 6018/25?

Atualmente, o Código Civil já estabelece limites para a penalização do atraso das cotas condominiais. Os encargos permitidos são multa, juros e correção monetária.

O projeto reforça essa lógica ao afastar a possibilidade de inclusão dos honorários contratuais na cobrança do débito.

O fundamento jurídico utilizado é conhecido. Os honorários contratuais decorrem de um acordo firmado entre o condomínio e o advogado contratado. Dessa forma, não poderiam ser automaticamente exigidos de quem não participou dessa contratação.

Trata-se da aplicação do princípio da relatividade dos contratos, segundo o qual os efeitos de um contrato não alcançam terceiros.

Nesse contexto, é importante diferenciar os honorários contratuais dos honorários de sucumbência. Estes são previstos pelo Código de Processo Civil, fixados pelo juiz e pagos pela parte vencida ao final de uma ação judicial.

Já os honorários contratuais referem-se à atuação do advogado durante a fase extrajudicial, quando ainda se busca uma solução amigável para o conflito.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já vem sinalizando que esses custos não podem ser simplesmente repassados ao devedor. Portanto, o PL 6018/25 não surge de forma isolada, mas busca consolidar um entendimento que já vem sendo construído pelos tribunais.

O impacto no caixa dos condomínios

O principal questionamento surge quando os efeitos práticos da proposta são analisados.

O condomínio não pode deixar de pagar fornecedores, interromper contratos ou suspender serviços essenciais. Sua operação depende do rateio das despesas entre os moradores.

Quando ocorre a inadimplência, os reflexos já são sentidos no orçamento. Contudo, se o custo da cobrança também deixar de ser atribuído ao devedor, ele passará a ser absorvido pela coletividade.

Na prática, os moradores adimplentes poderão ser chamados a suportar não apenas a ausência do pagamento da cota condominial, mas também as despesas geradas para tentar recuperar esse crédito.

A conta não desaparece. Apenas muda de endereço.

A possível ampliação da judicialização

Outro aspecto que merece atenção é o tempo necessário para recuperação judicial de uma dívida condominial.

Embora a legislação permita a execução das cotas em atraso, o recebimento dos valores raramente ocorre de forma imediata. Mesmo em situações simples, o procedimento pode durar meses. Em casos mais complexos, envolvendo impugnações ou dificuldades para localização de bens, a solução pode levar anos.

Durante esse período, o condomínio continua funcionando normalmente e acumulando despesas que precisam ser quitadas.

Por essa razão, a cobrança extrajudicial tem sido utilizada como uma alternativa mais rápida e menos onerosa para todas as partes envolvidas.

Existe ainda um aspecto frequentemente ignorado. Quando a questão é levada ao Judiciário, o devedor passa a enfrentar um ambiente mais rígido. Uma vez iniciada a execução, os prazos tornam-se mais curtos e as medidas mais severas.

Caso a dívida não seja quitada, o procedimento poderá evoluir para a penhora e, em situações extremas, resultar no leilão do imóvel para satisfação do débito.

Nesse sentido, a cobrança extrajudicial costuma representar uma oportunidade de regularização menos traumática. Há mais espaço para negociação, parcelamentos e acordos antes que a situação alcance um estágio mais gravoso.

Por isso, há quem sustente que a limitação desse mecanismo poderá incentivar uma judicialização mais precoce, aumentando custos, ampliando a sobrecarga do Judiciário e tornando as consequências mais severas para todos os envolvidos.

Reflexos para síndicos e advogados

Os efeitos da proposta não se restringem aos números do orçamento condominial.

Os síndicos poderão se deparar com um cenário mais sensível, no qual a cobrança deixará de ser apenas uma medida administrativa para se tornar uma decisão financeira ainda mais delicada.

O desgaste junto aos moradores adimplentes também poderá aumentar, especialmente se o custo da recuperação do crédito passar a ser suportado por toda a coletividade.

Sob a perspectiva jurídica, os advogados que atuam na recuperação de crédito condominial também tendem a sentir os reflexos da mudança.

A limitação da cobrança extrajudicial poderá reduzir a efetividade das soluções consensuais e antecipar o encaminhamento dos casos ao Judiciário.

Na prática, o PL 6018/25 redesenha esses papéis. O síndico passa a administrar um orçamento potencialmente mais pressionado, enquanto o advogado pode ver sua atuação migrar de um campo preventivo para um ambiente mais formal, demorado e custoso.

O risco de desequilíbrio financeiro

A inadimplência já exerce pressão sobre as taxas condominiais.

Embora não seja o único fator responsável pelo aumento dos custos de um condomínio, sua influência no equilíbrio financeiro é inegável.

Em estruturas sustentadas pelo rateio das despesas, quando um morador deixa de pagar, os demais acabam sendo afetados para que a operação continue funcionando.

Com a aprovação do PL 6018/25, esse impacto poderá ser ampliado. Afinal, mais uma despesa — a da cobrança — passará a ser suportada pela coletividade.

O desafio de equilibrar direitos e sustentabilidade

O avanço do PL 6018/25 evidencia um dilema relevante para o setor condominial.

De um lado, busca-se proteger o devedor contra cobranças consideradas juridicamente inadequadas. De outro, surge a preocupação com a sustentabilidade financeira dos condomínios.

Ao vedar o repasse dos honorários extrajudiciais, o projeto corrige uma questão formal. Entretanto, seus efeitos práticos podem acabar recaindo sobre aqueles que já cumprem regularmente suas obrigações.

Enquanto isso, outros países seguem caminho distinto. Na Espanha, a legislação de propriedade horizontal tem evoluído no sentido de fortalecer os mecanismos de recuperação do crédito condominial, reconhecendo que a inadimplência produz impactos coletivos.

No Brasil, o movimento poderá ser diferente.

Ao restringir instrumentos de cobrança fora do Judiciário, existe o risco de que mais custos sejam transferidos aos moradores adimplentes.

Diante desse cenário, surge uma pergunta inevitável: é justo que quem paga em dia arque não apenas com a própria obrigação, mas também com os efeitos financeiros da inadimplência alheia?

Em um momento em que muitas famílias convivem com orçamentos apertados, a eventual aprovação do projeto poderá consolidar uma dupla penalidade silenciosa: pagar em dia e, ainda assim, assumir parte dos custos gerados por quem não paga.

Porque, no fim das contas, o orçamento do condomínio sempre precisa fechar. A diferença é quem vai pagar essa conta.