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Por Kênio de Souza Pereira
A realização de assembleias em condomínios costuma representar um dos maiores desafios da gestão condominial. Embora seja um ato rotineiro, esse procedimento exige atenção técnica em diversas etapas, desde a elaboração do edital e a convocação até a condução da reunião e a redação imediata da ata.
Entre os problemas que mais geram debates e conflitos está o empate na votação da assembleia. A situação é mais comum do que parece, especialmente em condomínios com poucas unidades, e pode ocorrer em decisões importantes, como eleição de síndico, aprovação de contas, autorização de obras ou deliberação de despesas extraordinárias.
O problema é que, na maioria das vezes, a convenção condominial não prevê como esse impasse deve ser solucionado.
Falta de previsão na convenção é causa frequente de conflito
Grande parte das convenções de condomínio ainda é elaborada com base em modelos genéricos, muitas vezes copiados e reproduzidos sem a devida adaptação às características específicas do empreendimento.
Essa prática acaba deixando lacunas jurídicas importantes, entre elas a ausência de critérios para resolver empates em votações.
Cada condomínio possui particularidades próprias: número de unidades, perfil dos moradores, finalidade residencial ou comercial e diferentes formatos de ocupação. Por isso, regras padronizadas nem sempre atendem às necessidades reais da coletividade.
Como consequência, disputas simples podem evoluir para conflitos internos e, em casos mais graves, para ações judiciais.
Como funciona a votação em assembleias condominiais
De acordo com a Lei nº 4.591/1964 e com o Código Civil Brasileiro, o voto em condomínio pode ser calculado com base na fração ideal de cada unidade, salvo se a convenção estabelecer regra diferente.
Na prática, porém, a maioria dos condomínios adota o critério de um voto por unidade, justamente para simplificar a contagem.
Essa escolha facilita o processo, mas também aumenta a possibilidade de empate — especialmente em edifícios menores ou em assembleias com baixa participação.
Nos condomínios brasileiros, a presença dos condôminos costuma ser reduzida. Em média, comparecem cerca de 10% dos proprietários em prédios comerciais e 17% em residenciais. Esse cenário favorece votações apertadas.
O que diz a lei sobre empate em assembleia?
O artigo 1.334, inciso III, do Código Civil autoriza que a convenção defina os quóruns e também as regras aplicáveis às deliberações.
No entanto, não existe previsão legal específica para resolver empate em assembleia de condomínio.
Dessa forma, quando a convenção é omissa, o condomínio fica sem uma regra clara para solucionar o impasse — o que pode abrir espaço para interpretações divergentes e judicialização.
Voto de minerva pode ser solução?
Sim, desde que aprovado corretamente.
Se houver percepção de que determinada pauta poderá gerar divisão, a assembleia pode deliberar, logo em sua abertura, que em caso de empate será utilizado o chamado voto de minerva.
Nesse modelo, o voto adicional pode ser atribuído ao presidente da mesa, ao síndico ou até a outro agente previamente definido.
Contudo, essa regra precisa ser aprovada antes do início das deliberações, pela maioria dos presentes, para evitar questionamentos futuros.
Sem essa aprovação prévia, a adoção do voto de minerva pode ser contestada judicialmente.
Quando o presidente já votou: pode votar novamente?
Algumas convenções já trazem a previsão de que o presidente da assembleia exercerá o voto de desempate.
Juridicamente, essa possibilidade é válida.
Entretanto, quando o presidente também é condômino e já votou como participante da assembleia, sua segunda manifestação pode gerar desconforto e sensação de favorecimento entre os demais presentes.
Por isso, ainda que seja legal, trata-se de uma solução que costuma provocar polêmica.
Como resolver o empate sem convocar nova assembleia
Nem sempre será necessário remarcar a reunião.
Uma alternativa prática consiste em realizar nova votação imediatamente, após a reabertura do debate.
Com novos esclarecimentos e argumentos adicionais, é comum que alguns participantes reconsiderem sua posição, eliminando o empate.
Essa medida reduz custos e evita desgaste entre os moradores.
Quando a melhor saída é suspender a votação
Se os ânimos estiverem exaltados ou houver desgaste entre os participantes, a solução mais prudente poderá ser a suspensão da deliberação.
Nesse caso, uma nova assembleia deverá ser marcada em curto prazo.
O intervalo permite que dúvidas sejam esclarecidas, conversas sejam retomadas e uma decisão mais madura seja construída.
Na nova reunião, inclusive, poderá ser aprovado previamente um critério formal de desempate.
Atualizar a convenção é a melhor prevenção
A maior parte dos conflitos condominiais nasce de documentos mal elaborados ou desatualizados.
Uma convenção moderna, personalizada e juridicamente bem estruturada proporciona mais segurança, reduz litígios e facilita a gestão do síndico.
O ideal é que, logo após a entrega do empreendimento pela construtora, seja realizada uma revisão técnica completa da convenção por profissional especializado em direito condominial.
Esse investimento costuma representar economia a longo prazo e maior tranquilidade para todos os moradores.
* Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG – Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal – Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
