O risco da conta pool nos condomínios

O crescimento dos desvios de recursos dos condomínios e as falências de administradoras que desapareceram com o saldo de diversos condomínios expuseram os graves riscos da chamada conta pool, mantida em nome da administradora.

Diante desse cenário, foi publicada pelo Banco Central do Brasil (BCB) a Resolução BCB nº 518, de 03/11/25, que alterou a Resolução BCB nº 96/21, dispondo sobre a abertura, a manutenção e o encerramento de contas de pagamento. Com essa nova norma, foi determinado o encerramento obrigatório de contas de pagamento utilizadas indevidamente para a prestação de serviços financeiros sem autorização ou para mascarar a titularidade de recursos.

“Conta virtual” ou conta pool? Entenda a diferença

Muitos condomínios vêm sendo enganados com a alegação de que possuem uma “conta virtual”, quando, na realidade, trata-se de conta pool — também chamada pela Resolução BCB nº 518 de “contas-bolsão”, modalidade que passou a ser proibida quando enquadrada no art. 13.

Por isso, recomenda-se que cada condomínio mantenha conta individualizada, vinculada ao seu próprio CNPJ, sendo exigido do banco extrato completo, com todos os lançamentos, de modo a permitir a conferência e a identificação clara dos pagadores e dos recebedores. O extrato criado pela administradora não deve ser aceito pelo síndico e pelos condôminos, já que pode ser manipulado; como alternativa segura, deve ser exigido o extrato emitido diretamente pelo banco.

Vale ressaltar que existem dirigentes de administradoras sérios e confiáveis que podem estar operando conta pool e que merecem respeito. Infelizmente, no entanto, há empresas que agem de forma incorreta, o que motivou a elaboração deste artigo, respaldado pela Resolução nº 518 do Banco Central.

Golpes envolvendo administradoras de condomínio

Diversos são os casos de administradoras que deixaram condomínios no prejuízo, a exemplo da Administradora Fort House, de São Paulo, que, após 20 anos de atuação, encerrou suas atividades e desapareceu com mais de R$30 milhões. O golpe foi noticiado pela TV Record e pode ser conferido no YouTube.

O posicionamento do Banco Central

Como vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal, este colunista reuniu-se com um Procurador do Banco Central e, ao ser indagada a obrigação dos bancos de encerrarem a conta pool — por ser evidente o enquadramento no § 2º do art. 13 —, foi obtida a seguinte resposta: está claro o dever da instituição financeira de encerrar a conta, devendo cada condomínio abrir conta individualizada, com o seu próprio CNPJ, a fim de que seja evitada a confusão patrimonial e a impossibilidade de identificação dos recursos.

Caso o banco permaneça omisso e a administradora venha a falir, os condomínios poderão responsabilizá-lo judicialmente, uma vez que, na condição de consumidores, deixaram de ser orientados pelo banco, mesmo que este já soubesse dos riscos envolvidos.

Por que a “conta virtual” não tem garantia do FGC

Por parte de administradoras de grande porte, tem sido argumentado que os clientes estariam garantidos, já que os recursos ficariam alocados em “contas virtuais”. No entanto, é omitido que tais contas estão vinculadas a uma conta única, aberta em nome da administradora. Caso ela venha a fechar, nenhum condomínio terá direito ao FGC (Fundo Garantidor de Crédito), sendo perdidos o saldo e as aplicações mantidas na conta pool. Assim, é importante destacar que a garantia de R$250 mil do FGC não é aplicável à ilusória “conta virtual”.

Segundo especialistas e contadores, cabe aos condôminos exigir que o condomínio possua conta bancária própria, com extrato emitido diretamente pelo banco em seu CNPJ, já que somente dessa forma pode ser realizada a conciliação bancária indispensável à prestação de contas.

Dessa maneira, a “conta virtual” pode ser considerada uma falácia, pois existe apenas para fins internos, com extrato “montado” pela administradora conforme seus próprios interesses. Cabe ao síndico informar a todos os condôminos, em assembleia, que os valores nela existentes não são cobertos pelo FGC, o qual exige a vinculação real dos valores a um número de inscrição no CNPJ. Assim, como os recursos de inúmeros condomínios ficam vinculados ao CNPJ da administradora, caso esta venha a falir, o prejuízo dos clientes será certo.

Nos termos do art. 1.348 do Código Civil, é dever do síndico informar todos os detalhes à assembleia antes de assinar ou renovar contrato de prestação de serviços com a administradora, sob pena de responsabilização nos termos dos artigos 186, 187 e 927 do mesmo Código.

O lucro obscuro das administradoras com saldos parados

Em alguns casos, é obtido lucro pelas administradoras com os saldos de condomínios parados em sua conta pool, especialmente quando envolvem valores elevados de Fundo de Reserva, Reformas e Obras, que deixam de ser transferidos com celeridade para as aplicações em CDB ou poupança do respectivo condomínio. Na prática, a demora favorece a administradora, que passa a lucrar com as aplicações em seu próprio nome — havendo, inclusive, casos em que dinheiro é emprestado aos condomínios com saldo negativo, mediante cobrança de juros.

Diante desse lucro obscuro, algumas parcerias são firmadas entre administradoras e síndicos, sendo oferecidos aos condomínios profissionais que cobram honorários abaixo do mercado, já que são remunerados “por fora”, de maneira inconfessável, para que a administradora seja indicada e seus interesses, protegidos. Dessa forma, continua sendo obtido lucro com rendimentos de CDBs formados por saldos misturados de centenas de edifícios.

As responsabilidades legais de bancos e administradoras

Diversos artigos do Código de Defesa do Consumidor (CDC) tornam-se aplicáveis quando o fornecedor — no caso, o banco — abre ou deixa de encerrar uma conta bolsão, também denominada conta pool. No artigo 6º, são tratados os direitos básicos do condomínio, que se enquadra como consumidor dos serviços bancários e da administradora, sendo assegurados, entre outros: a proteção contra riscos provocados por práticas no fornecimento de produtos e serviços; a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, bem como sobre os riscos que apresentem; a proteção contra publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, além de práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços; e a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos, sendo ainda facilitada a defesa dos direitos do consumidor, inclusive com a inversão do ônus da prova a seu favor.

Quando é omitido pela administradora que ela trabalha com conta pool, e o banco dá cobertura a essa prática para facilitar sua operação ou favorecer uma “parceria”, o condomínio — por meio do síndico e dos conselheiros — é induzido a erro, já que é informado, de forma equivocada, que a “conta virtual” teria as mesmas garantias legais de uma conta comum (dotada de FGC e de extrato próprio, emitido pelo banco e movimentado pelo síndico).

Diante dessa inverdade, praticada pela administradora e tolerada pelo banco — com o intuito de evitar preocupação por parte dos condôminos e possibilitar que seus recursos sejam aplicados no CDB em favor da administradora —, ambos podem ser responsabilizados solidariamente, caso venham a ocorrer prejuízos.

O caso Fort House sob a nova resolução

No caso da Fort House, que quebrou em 2024 e gerou um prejuízo de R$30 milhões, o banco poderia ter sido acionado pelos condomínios caso já estivesse em vigor a Resolução 518/25, pela qual é transferido para a diretoria da instituição financeira o dever de adotar providências para que esses riscos sejam eliminados.

De forma ainda mais clara, no artigo 7º do CDC é confirmado o risco de o banco responder solidariamente pelos danos causados pela conta pool, sendo essa obrigação ratificada pelo artigo 25, que veda a existência de “cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar” o correntista que não tenha sido formalmente avisado sobre os riscos da “conta virtual” — entre eles, a ausência de FGC e de extrato que permita o controle efetivo perante o banco, sem intermediários.

Por fim, é importante que os condôminos saibam que, conforme os artigos 39 e 51 do CDC, propaganda enganosa não pode ser promovida nem pelos bancos, nem pelas administradoras, tampouco pode ser explorada a fraqueza ou a ignorância do cliente, sendo consideradas nulas as cláusulas contratuais que impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do banco por vícios dos serviços prestados.

Kênio Pereira – Diretor Regional de MG da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário – Conselheiro do SECOVI-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG – kenio@keniopereiraadvogados.com.br