Muitos fatores são preponderantes para que as pessoas possam definir sobre a viabilidade de comprar ou alugar um imóvel, sendo que o custo de manutenção do local é um dos principais critérios observados.

A cota condominial decorre da divisão das despesas mensais do condomínio, que correspondem aos gastos inerentes às áreas comuns, salários de funcionários, manutenção, limpeza, etc. A cobrança da quota será de acordo com o tamanho da unidade, isto é, pela fração ideal, no caso de edifícios residenciais, apartamentos pagam menos do que coberturas e os apartamentos com área privativa. Essa mesma anomalia ocorre nos edifícios compostos por salas na torre e lojas no térreo, sendo absurdo o lojista pagar por despesas de porteiros, elevadores e outros serviços que são utilizados somente pelos usuários das salas. É ilógico cobrar a quota como se fosse IPTU, ou seja, sobre o valor do bem, pois os custos do rateio decorrem do uso das áreas comuns, sendo estas utilizadas por todos de forma igualitária.

A fração ideal é a base da divisão do custeio da construção, que define a cota-parte que cada proprietário paga pelo custeio da unidade, conforme pode ser perceber no artigo 12 da Lei 4.591/64, que está no capítulo III, na parte que trata das despesas da construção em condomínio. Depois dessa parte da lei, são tratadas as questões que envolvem: capítulo IV “Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória”, depois no capítulo V “Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações” e posteriormente no capítulo VI “Da Administração do Condomínio”.

As despesas de conservação e manutenção não têm ligação com a fração ideal, conforme podemos verificar no artigo 24 da mesma lei que está no capítulo VII, parte que trata da “Assembleia Geral”, a qual é realizada após o prédio estar habitado. Por falta de profundidade na matéria imobiliária há convenções de condomínio que estabelecem a fração ideal no rateio de despesas, ignorando que a Lei 4.591/64, art. 19 e o art. 1.335 do Código Civil proíbem que qualquer condômino utilize dos serviços e das áreas comuns em maior grau que os demais vizinhos, o que implica não ser racional qualquer condômino pagar a mais pelo que não utiliza em excesso.

Basta refletir para perceber que a cobertura não utiliza mais os serviços do porteiro do que os demais apartamentos, assim como a limpeza do hall e corredores não é realizada de forma especial para os proprietários de áreas privativas. A visão é distorcida e contrária à lógica matemática, gerando o enriquecimento de causa dos proprietários dos apartamentos padrão, em prejuízo de moradores das unidades maiores que utilizam os serviços na mesma proporção que os demais.

O resultado é a desvalorização das coberturas e áreas privativas em razão das cotas condominiais que lhes são cobradas, bem superiores daquelas pagas pelos apartamentos padrão, inclusive na realização de reformas nas áreas e equipamentos externos que todos utilizam igualmente. Assim, para conseguir vender ou alugar o proprietário se vê obrigado a reduzir o preço do apartamento.

A prova desta nítida irregularidade é que boa parte das construtoras passaram a constar nas convenções dos seus edifícios o rateio sem a utilização da fração ideal ou igualitário entre todas as unidades, pois passaram a entender que a fração ideal se aplica somente no momento da divisão do custeio da construção.

Cabe ao proprietário da unidade condominial que tem sido prejudicado agir com a prévia e necessária assessoria jurídica para viabilizar os procedimentos que podem alterar essa situação que desvaloriza sua propriedade. Aceitar essa injustiça é consagrar o direito à desonestidade, à esperteza daqueles que pagam menos que o devido, sendo que o prejuízo tende a aumentar no momento que são cobradas as cotas extras para reformas e obras.

Autor:

*Advogado e consultor da Presidência da OAB-MG, vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal e diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário | contato@keniopereiraadvogados.com.br