Por: Dr. Kênio Pereira
Milhares de edifícios, especialmente, os antigos, apresentam desconformidade documental, urbanística ou construtiva, pois rotineiramente um proprietário ou outro amplia ou altera seu apartamento, loja ou sala após a concessão do Habite-se.
A falta de regulamentação ou formalização das alterações construtivas na convenção e nas matrículas, com o passar dos anos se tornam problemas, pois surgem os novos proprietários ou síndicos que desconhecem as transações passadas, e passam a criar litígios que geram processos de alto custo. Poucos são os que buscam compreender essa situação, pois investir na regulamentação seria muito mais sábio, produtivo e evitaria disputas que perduram por décadas.
É comum que edifícios antigos convivam, por longo tempo, com alterações realizadas após o Habite-se: ampliação de garagem, construção nova no apartamento com área privativa, incorporação de área lateral, aproveitamento de entrada ociosa, fechamento de espaço em prédio residencial para funcionamento de loja, criação de cobertura ou mesmo construção de pequeno anexo. Em grande parte dos casos esses acréscimos são realizados com a anuência dos demais condôminos ou da construtora.
O problema nasce quando, anos depois, um novo adquirente confronta a planta aprovada com a realidade do prédio e questiona a legalidade da situação. O que era aceito como arranjo prático passa a ser tratado como abuso. Aí começam os conflitos que poderiam ter sido evitado se os primeiros proprietários tivessem investido na regularização jurídica da alteração.
O edifício se submete a três esferas de disciplina: a municipal (projeto aprovado na prefeitura), a registral (matrículas das unidades) e a condominial (convenção). Não basta que a obra exista e tenha sido tolerada. A ausência de formalização transforma a boa-fé de ontem na insegurança de amanhã.
Sob o aspecto jurídico, a questão central não é apenas a irregularidade perante a Prefeitura, mas se a alteração atinge área comum ou contrária à convenção. Quando há consenso, o caminho adequado é a regularização formal da nova realidade, com o instrumento jurídico pertinente e a alteração da convenção. Sem isso, o tempo passa, as pessoas mudam e a memória do consenso desaparece.
Importante: Não se pode reclamar a qualquer tempo. Há situações em que a pretensão esbarra na prescrição, especialmente quando o uso e a aparência de legitimidade se prolongam por anos sem reclamação. O Direito não prestigia a inércia, sobretudo quando a situação foi ostensiva e tolerada. Cada caso exige o exame das particularidades da situação.
A lição é clara: reformas antigas não devem se apoiar apenas na lembrança de que “todos concordaram”. A amizade não substitui a escritura, e a convivência pacífica não dispensa a regularização.
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Advogado e consultor da Presidência da OAB-MG, vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal e diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário | contato@keniopereiraadvogados.com.br
