Por Kênio de Souza Pereira*

Um muro de 13,4 metros de altura, erguido rente à divisa de uma casa em Passos/MG, para bloquear a visão das varandas dos apartamentos, transformou-se em atração nas redes sociais. Gerou indignação e reacendeu um debate jurídico: até onde vai o direito de construir?

Tem sido amplamente divulgado nos jornais das Tvs e redes sociais o fato do proprietário de uma casa ter construído esse muro que tampou as janelas de vários apartamentos, sob a justificativa de ter o direito de garantir a privacidade de seus familiares ao utilizar a piscina.

Os proprietários dos apartamentos ficaram com a ventilação e a luminosidade prejudicadas, gerando a desvalorização do edifício. Caso idêntico ocorreu também em Uberlândia/MG, dentre outras cidades onde o Código de Obras ou o Plano Diretor municipais permitem muros de grande dimensão.

Análises superficiais ignoram a legislação federal

O problema gerou várias reportagens, vídeos e postagens que se limitaram a relatar o fato de maneira superficial. Com base apenas legislação municipal, ignorando a lei federal que regulamenta o direito de propriedade e o direito de vizinhança.

Em que pese estar prescrito o direito de exigir a derrubada do tal muro construído em 2001, fato é que em uma análise retrospectiva, constata-se que o proprietário da casa agiu com abuso de seu direito.

Privacidade tem limite

Qualquer pessoa tem o direito à privacidade. Mas, é impossível que uma casa localizada na área urbana impeça que os diversos edifícios no seu entorno tenham visão da sua área de lazer.

Nada justifica o ato de construir um muro que foge completamente da normalidade. Tanto é anormal essa obra que, após 25 anos, continua causando espanto. Como se percebe, a repercussão do caso transformou o local em ponto turístico.

Abuso de direito independe de má-fé ou intenção de prejudicar

O ato do proprietário da casa, realizado há 25 anos, não precisava estar eivado de malícia ou da intenção de agredir os moradores do edifício para caracterizar o abuso de direito.

Por afrontar o conceito de normalidade no direito de construir, caracterizaria o abuso de direito. Ninguém edifica um muro de 13 metros numa residência. Trata-se de altura que foge dos padrões residenciais, superando inclusive as estruturas de contenção próprias de presídios de segurança máxima!

Não é razoável e nem normal, por isso poderia o condomínio ter requerido a sua demolição, desde que o fizesse no prazo de 10 anos.

Lei Federal se sobrepõe a Lei Municipal

O direito de propriedade e de construir são regulamentados por princípios jurídicos previstos na Constituição Federal e no Código Civil. As questões locais são disciplinadas de maneira minuciosa pelo Plano Diretor, o Código de Obras e por regulamentos municipais.

Quando uma pessoa inicia uma construção deve, primeiramente, fazer um projeto e submetê-lo à aprovação do município. Ao obter o Alvará de Construção, está autorizado a edificar.

Nesse sentido, o muro que gerou polêmica poderia ser construído dentro dos princípios de razoabilidade, normalidade, boa-fé, respeitando o Direito de Vizinhança e de Propriedade regulados pelo Código Civil.

A lei municipal não pode ser interpretada de maneira a afrontar esses princípios, pois uma casa se destina a moradia. Ao utilizá-la de maneira a vedar a ventilação, a claridade e a visão dos moradores dos apartamentos, se ultrapassa os “limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”. Diante dessa regra, o condomínio poderia evitar a desvalorização com base no Código Civil:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Conceito de normalidade

Conforme explicado pelo grande doutrinador de Direito Administrativo, o jurista Hely Lopes Meirelles, “o conceito de normalidade no direito de construir abrange todas as formas e modalidades de uso da propriedade. Normal é o exercício do direito de construir sem lesão para a vizinhança; anormal é toda construção ou atividade que lese o vizinho na segurança do prédio, ou no sossego ou na saúde dos que habitam. Tudo que prejudica a vizinhança além dos incômodos próprios da comunidade entende-se anormal e, portanto, enquadrável no conceito de uso anormal da propriedade, repudiado pelo Direito (Código Civil, art. 1277).”

A Lei Municipal que contém as normas locais de construção deve ser aplicada de maneira a não permitir abusos no exercício do direito de propriedade. O direito de construir só é legítimo e defensável quando normal. E no caso, o normal é que o proprietário de qualquer casa com piscina entenda que, por estar localizada no bairro residencial, futuramente poderá ser construído um edifício que, obviamente pela altura, possibilitará que os moradores dos apartamentos tenham visão ampla da região.

Pelo fato desse incômodo do morador da casa ser normal, aceitável e tolerável, não pode ser utilizado para criar um muro anormal, fora dos costumes e dos padrões comuns de utilização dos imóveis da região, sob pena de incorrer em abuso e motivar o pedido de demolição nos termos do art.1.277 do Código Civil.

A Lei não protege egoísmo e postura antissocial

O dono da casa jamais teria êxito num processo judicial que pretendesse impedir que seus vizinhos tivessem visão de sua área de lazer. Ao bloquear a vista das varandas, a ventilação natural e a passagem de luz, tal egoísmo não é protegido pela lei. Há proteção, contudo, ao direito à claridade, à ventilação e à vista, que são normais em qualquer apartamento.

Somente se a construção do edifício vizinho fosse irregular, como por exemplo, com aberturas de janelas para a casa vizinha a menos de 1,5 metro de distância, poderia o vizinho realizar um contramuro de maneira a vedar a visão, ventilação e a claridade dos apartamentos, conforme art. 1.302, parágrafo único do Código Civil.

No caso mencionado, a ilegalidade do muro não decorre de dolo ou culpa de quem o constrói (art. 186 CC). É compreensível que as pessoas desejem privacidade, a qual é quase impossível em edifícios que possibilitam visão ampliadas do entorno. Quem não deseja o risco de os vizinhos terem visão aérea da moradia deve evitar residir nas cidades e optar por sítios ou terrenos de grande dimensão.

Casos em que há intenção de prejudicar os vizinhos

Outra situação que se diferencia dos casos noticiados recentemente ocorre quando o dono de uma casa ergue um muro alto, por exemplo, para bloquear o sol na piscina do vizinho em razão de algum conflito. Essa atitude de causar prejuízo à família que usufrui da piscina não é aceitável, não podendo ser erguido um muro com o fim de causar sombra excessiva e desvalorizar o imóvel vizinho.

O proprietário prejudicado pode repudiar o muro com base no §2º do artigo 1.228 do Código Civil, sob a alegação de que a dono da casa agiu com a intenção de prejudicá-lo, com uma obra anormal e danosa. A lei é clara: “§ 2 o – São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem”.

Direito não autoriza excessos

Analisamos que mais de 80% das manifestações sobre o muro de 13 metros de altura na internet, abordam basicamente a questão de engenharia, ignorando pontos jurídicos mais relevantes que simplicidade da lei municipal. A visão e o exercício da atividade de engenharia não autorizam afronta à boa-fé e à finalidade de edificar prédio sem que isso gere danos anormais à vizinhança.

O Código Civil é claro ao determinar que comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou bons costumes.

Quem pode utilizar o muro de divisa?

De forma sucinta, se o muro estiver inteiramente dentro de um lote, apenas o proprietário pode utilizá-lo, inclusive para edificar cômodo, sendo vedado ao vizinho fazer qualquer instalação elétrica ou hidráulica no muro que não participou do custeio.

Se estiver exatamente na divisa e tiver sido custeado por ambos, poderá ser utilizado igualmente pelos confrontantes que, igualmente, têm o dever de mantê-lo em bom estado de conservação em relação ao seu lado. Em tempo de cidades cada vez mais verticalizadas e conflitos de convivência cada vez mais frequentes, o caso do muro de 13 metros serve de alerta: a lei protege o direito de construir, mas não legitima excessos, egoísmos e nem obras que transformem a propriedade em instrumento de prejuízo ao vizinho.

*Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
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