Por Simone Gonçalves
Morar em condomínio gera, muitas vezes, um conflito interno sobre abrir mão da individualidade em prol do coletivo, já que é inevitável a convivência com vizinhos e compartilhamento de áreas. Conforme já tratamos em artigos anteriores, compete ao Síndico cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno, as determinações das Assembleias e a Legislação. Tratando-se de condomínios, inúmeras são as situações que apesar de simples podem se transformar em problemas.
E quando isso acontece, acaba a harmonia e a boa convivência condominial, o que é prejudicial a todos! Além disso, precisamos considerar que nossa legislação frequentemente é alterada impactando, muitas vezes, a vida condominial. E por ser um ambiente coletivo, as informações que circulam entre os moradores de condomínio são dos mais variados níveis de acidez.
Comunicação – É essencial o síndico manter uma boa comunicação entre a administração e os condôminos a fim de evitar e/ou minimizar possíveis conflitos e mal entendidos.
Quando um condomínio é constituído, geralmente, na assembleia de instalação é apresentada a Convenção já com o Regimento Interno, no entanto, são documentos padronizados, os quais devem ser alterados à realidade de cada condomínio.
A legislação dispõe a regras básicas e necessárias ao adequado funcionamento dos condomínios. A partir dessas regras é que os condomínios elaboram suas normas internas, desde que respeitadas as condições legais.
O Código Civil dispõe que “A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção”. Traz também que “para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis”.
Porém, conforme Súmula 260, STJ “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”
Fique atento! – Mas é o Regimento Interno (RI) que visa garantir a cordialidade coletiva através de regras de convivência, as quais devem ser adequadas ao perfil de cada condomínio. Ou seja, é no RI que irá constar as regras referente às áreas comuns, comportamento e conduta de condôminos e visitantes, bem como as respectivas penalidades. Por isso se o seu condomínio não possui Regimento Interno ou, possuindo, esteja obsoleto, está mais do que na hora de tomar providências!
É dever do Síndico representar o condomínio, praticando, os atos necessários à defesa dos interesses comuns. O Regimento Interno é documento essencial para que o Síndico tenha maior amparo em suas decisões e transparência na sua gestão.
Para isso no RI devem constar algumas respostas, tais como: O que é permitido? O que é proibido? Quais punições para infrações as normas internas? Como se utiliza as áreas comuns?
Lembre-se que o Regimento Interno não pode contrariar a Convenção, sob pena de nulidade! Para evitar essa situação, procure um advogado especializado para redigir o documento, tendo em vista a complexidade que envolve a área condominial.
Como vimos, é com base nas regras gerais e peculiaridades de cada condomínio que deve ser elaborado o Regimento Interno.
*Advogada e responsável pelo Blog simonegoncalves.com.br/blog
