Inquilinos em condomínios: cuidados na chegada
O perfil dos moradores dos condomínios brasileiros está mudando, e o crescimento da locação já faz parte da rotina dos síndicos.
Segundo o IBGE, em 2025 o Brasil tinha 18,9 milhões de domicílios alugados, equivalentes a 23,8% das 79,3 milhões de moradias do país. A maior participação da série histórica da PNAD Contínua, iniciada em 2016. Nos condomínios, essa realidade exige uma comunicação mais organizada. O inquilino utiliza as áreas comuns, participa da rotina do prédio e deve cumprir a convenção e o regimento interno. Pela Lei do Inquilinato, em regra, cabe ao locatário o pagamento das despesas ordinárias, enquanto as extraordinárias são responsabilidade do proprietário.
O primeiro cuidado deve ocorrer antes da entrada do novo morador. O síndico deve solicitar os dados básicos do locatário, registrar os ocupantes autorizados e entregar as normas internas, preferencialmente por meio que permita comprovar o recebimento. Isso ajuda a evitar conflitos relacionados a mudanças, áreas comuns, visitantes, garagem, animais e descarte de resíduos.
A síndica profissional Maria Auxiliadora destaca que regras claras e um canal de comunicação acessível ajudam a evitar conflitos entre vizinhos. Os inquilinos em condomínios devem ser tratados como parte efetiva da comunidade condominial, mas sem transferir a ele responsabilidades que pertencem ao proprietário. Em questões estruturais, obras ou alterações na unidade, a administração deve comunicar também o proprietário.
A mesma distinção vale para as despesas. Salários de funcionários, limpeza e manutenção de equipamentos estão entre as despesas ordinárias, enquanto obras estruturais, pintura de fachada, instalação de equipamentos e constituição do fundo de reserva estão entre as extraordinárias atribuídas ao proprietário.
Em caso de infração, as regras são iguais a todos, o síndico deve documentar a ocorrência, registrando informações como data, horário, unidade e evidências disponíveis. Depois, deve seguir o procedimento previsto nas normas internas, podendo aplicar advertência ou multa em caso de reincidência, desde que exista fundamento na convenção e no regimento.
Procedimentos padronizados também ajudam a evitar acusações de tratamento desigual. O fato de uma unidade ser alugada não justifica fiscalização mais rigorosa ou tratamento diferente: o critério deve ser sempre a conduta e a regra aplicável.
Com o aluguel representando quase um quarto das moradias brasileiras, a gestão condominial precisa incorporar essa realidade de forma organizada. Comunicação na entrada, acesso às regras, identificação dos responsáveis e registro das ocorrências são medidas simples que dão mais segurança à administração.
Para o síndico, a presença de inquilinos em condomínios deve ser parte normal da dinâmica da comunidade.. O objetivo não é controlar a vida do inquilino, mas garantir que todos os ocupantes conheçam e respeitem as mesmas regras. Quanto mais transparente for essa relação, menores as chances de que questões de convivência se transformem em conflitos entre morador, proprietário e administração.
