A discussão sobre a utilização de plataformas como Airbnb em condomínios residenciais se aproxima de um momento decisivo.
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou recursos ao rito dos repetitivos, no Tema 1.443, determinando a suspensão nacional dos processos que tratam da matéria até a definição de uma tese vinculante. Embora o julgamento definitivo ainda esteja pendente, o STJ já sinalizou sua orientação no julgamento do Recurso Especial 2.121.055, relatado pela ministra Nancy Andrighi. Na ocasião, prevaleceu o entendimento de que a exploração reiterada de unidades residenciais para hospedagens de curta duração, intermediadas por plataformas digitais, pode configurar hospedagem atípica e não simples locação por temporada. A Corte também reconheceu que essa atividade pode descaracterizar a destinação residencial do empreendimento, exigindo autorização da coletividade condominial, mediante quórum de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.
A decisão representa uma mudança importante. Durante muito tempo, prevaleceu o entendimento de que, inexistindo proibição expressa na convenção, o proprietário poderia disponibilizar sua unidade em plataformas digitais. O STJ, porém, passou a considerar que, quando a atividade altera a destinação residencial do condomínio, é necessária a autorização coletiva.
A distinção entre locação por temporada e hospedagem atípica é fundamental. A locação por temporada continua prevista na Lei nº 8.245/1991 e pode alcançar até 90 dias. Já a hospedagem atípica envolve exploração comercial contínua, com sucessivas locações de curta duração, elevada rotatividade de ocupantes e dinâmica semelhante à atividade hoteleira.
O ponto central, não está apenas no tempo de permanência, mas na finalidade e na forma de exploração da unidade. A locação por temporada possui caráter transitório e atende a uma necessidade temporária do locatário, e a hospedagem atípica transforma o imóvel em fonte permanente de atividade econômica.
A preocupação também ultrapassa a questão jurídica. A circulação frequente de pessoas estranhas ao condomínio pode afetar a segurança, o controle de acesso, a privacidade e o sossego dos moradores. A dinâmica residencial deixa de ser composta por ocupantes permanentes e passa a conviver com usuários diferentes a cada semana ou até mesmo a cada dia.
Na ótica condominial, o direito individual de propriedade não é absoluto. Seu exercício está sujeito às regras de convivência e à destinação do empreendimento.
Nesse sentido: (STJ – REsp: 00000000000001958752 SP 2021/0069855-4, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 13/10/2025, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 16/10/2025); (STJ – EDcl no AREsp: 1907864, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: DJ 06/08/2024); (STJ – AREsp: 2676938, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Publicação: DJ 04/12/2024).
A expectativa é que o julgamento do Tema 1.443 consolide esse entendimento e traga maior segurança jurídica para síndicos, administradoras, proprietários e investidores. Caso a tese seja confirmada, a destinação residencial prevista na convenção poderá ser suficiente para impedir a exploração de hospedagem atípica, salvo autorização expressa da assembleia ou alteração convencional aprovada pelo quórum de dois terços.
