A convenção é o documento mais importante de um condomínio, altamente complexo, pois regulamenta e limita o direito de propriedade, estabelece regras para a convivência, direito e deveres, a forma de administração e das decisões, além das penalidades. Os magistrados se baseiam na convenção para julgar os processos mas a redação falha e confusa resulta em prejuízos para a coletividade, além dos quóruns
É comum o condomínio perceber que a convenção é mal elaborada e omissa quando perde um processo judicial ou uma tragédia acontece, como os homicídios que são noticiados rotineiramente, decorrentes de desgastes (destacando-se, o barulho, garagem, infiltrações, rateio de despesas e outros abusos) que se acumulam por várias assembleias onde nada é resolvido.
A experiência tem comprovado a prevalência da postura dos condôminos evitarem se envolver onde há atritos, e o resultado tem gerando o agravamento dos problemas. Com a ideia de economizar com a contratação de advogado especializado, muitos insistem em repudiar uma condução profissional e imparcial, sem paixões e rancores típicos de partidos políticos, onde tudo que um lado faz, mesmo que seja bom, é combatido pelo outro grupo.
Mais de 70% das convenções possuem erros grosseiros, pois se originam de cópias de modelos, que ignoram que cada empreendimento imobiliário tem perfil bem diverso do outro. Com as mudanças trazidas pelo Código Civil (CC) de 2002, ficou evidente a necessidade de rerratificar as convenções. Para demonstrar apenas uma das dificuldades criadas pelo CC, tornou-se quase impossível aplicar uma multa contra um condômino antissocial com base nos artigos 1.336 e 1.337, pois exigem quórum de 2/3 e até ¾ de todo o condomínio.
O problema é que os moradores, movidos somente pela boa vontade, cometem os mesmos erros de quem fez a convenção primitiva. Do dia para a noite tornam-se legisladores, especialistas em Direito Imobiliário, e passam a redigir a convenção com base em palpites, modelos piores do que a própria convenção que desejam atualizar, havendo aqueles que inventam dispositivos legais com base nos posts das redes sociais.
Ignora-se que na advocacia há dezenas de especialidades, sendo lógico que ninguém contrataria um tributarista para um caso de homicídio e nem um advogado de família para uma causa trabalhista. Mas para redigir uma convenção vale tudo! Assim vemos novas “colchas de retalhos”, onde os vizinhos têm receio de criticar a nova redação para evitar constrangimentos com o morador que fez o trabalho.
O resultado não poderia ser outro. Assembleias confusas, repetitivas, onde cada um sugere ideias ilógicas, inventam ou distorcem uma Lei, e assim vemos condôminos se digladiando anos e anos, sem conseguir o quórum de 2/3 para aprovar a convenção. Muitos perdem a paciência e mudam para outro local.
Diante do Código de Normas da Corregedoria de Justiça de vários estados que respaldam os Ofícios de Registro de Imóveis terem criados novos procedimentos, dentre eles a exigência que cada coproprietário atualize diversos dados, como no caso de divórcio, inventário, índice cadastral do IPTU e outros casos, tem feito o processo de rerratificar a convenção uma tarefa extremamente difícil. Tais exigências são impraticáveis nos edifícios de grande porte, especialmente em condomínio com centenas de unidades, pois o síndico e os vizinhos não têm como exigir que cada coproprietário forneça dados sobre questões pessoais, que só teriam sentido no caso de alienação da unidade.
A arrogância, a falta de humildade, a vontade de economizar e a intenção de alguns de criar cláusulas abusivas ou maliciosas impede que o condomínio entregue essa tarefa a um especialista isento. O resultado tem sido a elaboração de convenções com cláusulas nulas e que resultam na perda de processos judiciais, pelo fato de determinado grupo ter se achado capaz de criar um documento jurídico que exige vivência com litígios nos tribunais que envolvem diversas leis, dentre elas: Lei nº 4.591/64, o Código Civil, Constituição Federal, Código de Processo Civil, Lei nº 6.015/73 de Registros Públicos e a Lei do Inquilinato.
Passados 24 anos do Código Civil em vigor, diante da falta de compreensão de como deve ser revisada a convenção, para que seja alcançado o quórum de 2/3, constatamos que continuarão a existir convenções que propiciam litígios e prejuízos que poderiam ser evitados com a redação profissional.
Autor: *Advogado e consultor da Presidência da OAB-MG, vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal e diretor da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário contato@keniopereiraadvogados.com.br
