Uma das questões que mais geram debates e discussões em assembleias de condomínios envolve as vagas de garagem. Afinal, o uso desses espaços costuma provocar conflitos entre moradores e, em alguns casos, ultrapassa os limites do bom-senso.

Um exemplo ocorre quando o proprietário deixa de utilizar a vaga para estacionar seu veículo e passa a dar ao espaço uma finalidade diferente. Foi justamente o que aconteceu em um condomínio relatado em um fórum de discussão sobre convivência condominial. Um morador instalou um elevador de carros na própria vaga e começou a oferecer serviços mecânicos no local.

A oficina improvisada provocou o acúmulo de veículos nas proximidades do condomínio e trouxe transtornos para os demais moradores. Além disso, a atividade modificou completamente a finalidade original da vaga de garagem.

Vaga de garagem deve respeitar sua finalidade

Para o advogado especialista em direito condominial Henrique Castro, esse tipo de situação pode ser irregular mesmo quando o regimento interno não apresenta uma proibição específica.

Isso ocorre porque o condomínio também deve observar as regras previstas no Código Civil. Portanto, o fato de determinada conduta não aparecer de forma expressa no regimento interno não significa que o morador possa utilizar a vaga para qualquer finalidade.

O advogado explica que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece, em determinadas situações, a vaga de garagem como unidade autônoma. Isso ocorre quando o espaço possui matrícula própria e está devidamente registrado no cartório de imóveis.

No entanto, essa autonomia não significa liberdade para alterar a finalidade da vaga.

“O STJ reconhece que uma vaga de garagem pode ser considerada unidade autônoma, desde que devidamente registrada em cartório com matrícula própria. Embora seu uso esteja vinculado à sua finalidade original, a transformação para outra finalidade, como uma oficina, geralmente viola a destinação específica e pode ser proibida pela convenção ou pelo Código Civil”, explica Henrique Castro.

O advogado também destaca o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil. A norma estabelece que o condômino deve dar à sua unidade a mesma destinação prevista na edificação e não pode utilizá-la de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais moradores.

Por isso, instalar uma oficina mecânica dentro da garagem pode ultrapassar os limites do direito individual de propriedade e atingir diretamente o interesse coletivo do condomínio.

Garagem não deve virar depósito particular

O problema não se limita à instalação de uma oficina. O uso da vaga como depósito de objetos pessoais também pode gerar conflitos e riscos.

Alguns moradores utilizam o espaço para guardar móveis, materiais de construção, ferramentas, pneus, caixas e outros objetos. Embora pareça uma prática inofensiva, o armazenamento pode comprometer a circulação, dificultar o acesso de outros veículos e criar situações de risco.

Além disso, a ocupação excessiva descaracteriza a finalidade da vaga, que deve servir ao estacionamento de veículos conforme as regras estabelecidas para o condomínio.

Nesse sentido, as normas internas têm papel importante. A convenção e o regimento interno podem estabelecer regras específicas sobre o uso das vagas, desde que respeitem a legislação aplicável.

Como o síndico deve agir diante do uso irregular

Quando identifica uma utilização inadequada da vaga de garagem, o síndico não deve simplesmente ignorar a situação. Afinal, cabe à administração condominial fazer cumprir as regras estabelecidas pela convenção, pelo regimento interno e pela legislação.

O primeiro passo costuma ser a notificação do condômino. O documento deve informar a irregularidade e solicitar que o morador interrompa a prática ou adeque o uso da vaga às regras do condomínio.

“O síndico ou administrador do condomínio pode notificar o condômino solicitando a adequação do uso ao que é permitido. O síndico deve agir em conformidade com as normas internas e, se necessário, aplicar as penalidades previstas no regimento”, orienta Henrique Castro.

Caso o problema continue, o condomínio pode adotar outras medidas administrativas. Dependendo da situação, uma assembleia pode discutir a irregularidade e deliberar sobre as providências cabíveis.

Além disso, se as medidas administrativas não resolverem o problema, o condomínio pode buscar a Justiça.

“Se as medidas administrativas não forem suficientes, pode ser necessário ajuizar uma ação judicial, de obrigação de fazer ou não fazer, para compelir o condômino a cessar o uso irregular”, completa o advogado.

Uso da garagem exige bom-senso e respeito às regras

A vaga de garagem integra o patrimônio do condômino quando possui essa característica jurídica, mas isso não significa que seu proprietário possa utilizá-la de qualquer maneira.

O direito de propriedade precisa conviver com as regras de funcionamento do condomínio e com os direitos dos demais moradores. Por isso, atividades que alterem a finalidade da garagem, provoquem circulação excessiva de pessoas ou veículos, gerem riscos ou prejudiquem o sossego e a segurança podem exigir intervenção da administração.

Assim, diante de um caso de uso irregular da vaga de garagem, o síndico deve analisar a convenção, o regimento interno e a legislação antes de tomar qualquer medida. A atuação documentada e proporcional ajuda a preservar os direitos individuais sem deixar de proteger o interesse coletivo do condomínio.