Novo código de processo civil altera procedimento de cobrança de cotas condominiais

Após muitas expectativas e especulações, o Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) foi sancionado pela Presidente da República. Dentre muitas novidades presentes no Novo Código, uma realmente substancial, diz respeito a um dos grandes problemas que os condomínios vêm vivenciando com a questão da cobrança das cotas condominiais e seu procedimento

Diante do novo CPC que entrará em vigor em março de 2016, as cotas condominiais passarão a ter natureza de título executivo extrajudicial. Sendo assim, o procedimento para a cobrança passará a ser o da execução, esse procedimento tornará a cobrança por via judicial muito mais rápida.

Atualmente o Código de Processo Civil tem adotado legalmente o procedimento sumário, porém, na prática temos visto a conversão do rito sumário para o ordinário, visando à celeridade processual, pois no rito sumário a contestação é apresentada somente na audiência, enquanto no procedimento ordinário deve ser apresentada no prazo de 15 dias após a citação. Outro motivo que na prática justifica a alteração do procedimento sumário para o ordinário, é que o judiciário tem um grande acúmulo de processos e pautas de audiências, e as audiências de conciliação do procedimento sumário eram agendadas para datas muito distantes, o que por si só já atrasava o procedimento da cobrança trazendo grandes prejuízos ao credor (condomínio).

Recursos – Os procedimentos atuais seja sumário ou ordinário são morosos, pois disponibilizam aos condôminos devedores uma série de defesas e recursos que muitas das vezes são utilizados de forma protelatória com o único objetivo de tardar uma sentença definitiva, impedindo assim um desfecho rápido e preciso. Tanto no procedimento sumário como no ordinário se dá a fase do conhecimento, fase essa que se produzem as provas necessárias para o julgador, após o conhecimento dos fatos, proferir a sentença.

Rateio – Prevê o Código Civil que é dever do condômino arcar com o pagamento dos rateios das despesas ordinárias ou extraordinárias, desde que aprovada em assembleia. O pagamento dessas despesas é o que dá ensejo à constituição do condomínio. Além disso, todos se submetem a uma convenção condominial na qual tem direitos e obrigações. Baseado no fato de todos se submeterem a viver nesse tipo de sociedade unindo esforços para obter uma infraestrutura que sozinhos não conseguiriam, sem ajuda dos seus pares, daí a necessidade de arcarem com a obrigação do pagamento do rateio em dia, pois o não pagamento reflete diretamente nas contas do condomínio.

Diante dos motivos acima expostos, e do impacto que a demora da cobrança judicial das cotas condominiais nas contas do condomínio, passou-se a pensar em uma forma de agilizar o procedimento, modificando então a natureza da cota condominial, passando a ter força de título executivo extrajudicial, tal mudança adiantará muito a forma de cobrança, pois na via do procedimento executivo, pressupõe que toda fase de conhecimento não mais existirá, isso pela força do próprio título.

Execução – Conforme o Novo Código de Processo Civil, a partir de março de 2016, quando o código entrar em vigor, o procedimento será o da execução, hipótese em que o condômino devedor será citado para o pagamento no prazo de três dias, sob pena de constrição do patrimônio (Lei 13.105/15, Artigo 783, inciso VIII ). O que podemos concluir é que foi com acerto o novo procedimento adotado, visto que o entendimento majoritário da jurisprudência tem decidido que a cota condominial é revestida dos requisitos do título executivo extrajudicial, quais sejam, certeza, liquidez e exigibilidade que se destacam na Convenção do Condomínio, Ata de Aprovação de Previsão Orçamentária e Lançamento de Rateios e Artigo 1336 do Código Civil que impõe a contribuição no rateio das despesas na proporção da fração ideal.

Thiago Natalio de Souza – Advogado Especialista em Direito Condominial – OAB/SP. 296.965. thiago.natalio@uol.com.br