Entre custos fixos, contratos recorrentes e despesas imprevistas, definir corretamente a proporção entre despesas ordinárias e fundo de reserva é um dos pilares da gestão financeira do condomínio. Um planejamento inadequado compromete o caixa, aumenta o risco de taxas extras e fragiliza a sustentabilidade econômica do empreendimento.

As despesas ordinárias do condomínio englobam gastos permanentes, como folha de pagamento, encargos trabalhistas, consumo de água e energia das áreas comuns, contratos de manutenção, limpeza e segurança. Esses custos devem ser integralmente cobertos pela taxa condominial mensal.

Especialistas em administração condominial recomendam que o orçamento anual do condomínio seja elaborado com base no histórico de despesas, projeção inflacionária e reajustes contratuais previstos. A prática mais adotada no mercado é destinar entre 85% e 90% da arrecadação mensal para o custeio das despesas ordinárias.

Percentual recomendado para fundo de reserva

A parcela restante da arrecadação, normalmente entre 10% e 15%, deve ser direcionada ao fundo de reserva do condomínio. Embora o Código Civil não imponha percentual obrigatório, a convenção condominial geralmente estabelece esse índice, que deve ser rigorosamente observado pelo síndico.

O fundo de reserva tem como finalidade custear despesas extraordinárias, como:

  • Reparos emergenciais

  • Problemas estruturais

  • Substituição de equipamentos essenciais

  • Impactos temporários de inadimplência

Sem esse recurso, qualquer ocorrência inesperada tende a resultar em cobrança de taxa extra, o que gera insatisfação entre os moradores.

Para o administrador condominial Paulo Menezes, o principal equívoco é subdimensionar o fundo de reserva:

“Muitos condomínios reduzem o fundo de reserva para diminuir a taxa mensal e acabam enfrentando dificuldades maiores depois. O ideal é manter um fundo capaz de cobrir de três a seis meses das despesas ordinárias mais críticas, como folha de pagamento e contratos essenciais.”

Segundo ele, condomínios antigos ou com infraestrutura complexa podem necessitar de percentuais superiores.

Separação de contas e transparência

Boas práticas de governança condominial recomendam a segregação total entre a conta das despesas ordinárias e a conta do fundo de reserva. O uso do fundo para custeio rotineiro só deve ocorrer mediante aprovação em assembleia.

Essa separação fortalece a transparência financeira, facilita a prestação de contas, permite auditorias e reduz riscos de questionamentos jurídicos.

Além disso, a revisão anual do orçamento possibilita ajustes nos percentuais conforme inflação, variação de custos, obras programadas e envelhecimento das instalações.

Mais do que um critério contábil, a definição correta entre despesas ordinárias e fundo de reserva reflete maturidade na gestão condominial, proteção do patrimônio coletivo e respeito aos recursos dos condôminos.