As festas de fim de ano são momentos de celebração e convivência entre familiares, amigos e, também, entre vizinhos. No entanto, em muitos condomínios, esse período também traz à tona uma questão polêmica: condôminos inadimplentes podem usar as áreas comuns, como salão de festas, churrasqueira ou piscina?
A discussão sobre o uso de áreas comuns por condôminos inadimplentes e seus familiares sempre ganha força nesse período, especialmente quando há inadimplência acumulada.
Embora a legislação trate dos direitos e deveres dos condôminos, a interpretação sobre o uso das áreas comuns em caso de inadimplência sempre gera controvérsias.
Isso porque o síndico está diante da necessidade de equilibrar o direito de convivência com a aplicação das penalidades previstas em lei e na convenção condominial.
Mas o que diz a Lei?
Embora o condomínio tenha direito de cobrar judicialmente as cotas em atraso e aplicar as penalidades financeiras previstas na convenção e no Código Civil, não é permitido restringir o uso das áreas comuns por condôminos inadimplentes e seus familiares.
Medidas como impedir a reserva do salão de festas, o uso da piscina, churrasqueiras ou a participação em confraternizações de fim de ano configuram sanções consideradas ilegais.
Isso porque, segundo o Código Civil, é direito do condômino “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores” – artigo 1.335, II.
Além disso, o Código Civil, ao estabelecer um regramento mínimo sobre condomínio edilício, determinou que a convenção deverá definir, entre outras cláusulas, “as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores“, conforme artigo 1.334, IV.
Desse modo, é ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns do edifício, incorrendo em abuso de direito a disposição condominial que proíbe a utilização como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais.
Isso visto que o próprio Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para cobrança de cotas condominiais, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino inadimplente. Veja:
- a) ficará automaticamente sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, ao de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1°, artigo 1.336);
- b) o direito de participação e voto nas decisões referentes aos interesses condominiais poderá ser restringido (artigo 1.335, III);
- c) é possível incidir a sanção do artigo 1.337, caput, sendo obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração;
- d) poderá haver a perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família (Lei n° 8.009/90, art. 3º, IV).
Como se vê, quando o legislador quis restringir ou condicionar direitos do condômino, em razão de inadimplência, o fez expressamente.
Assim, embora o condomínio tenha direito de cobrar judicialmente as cotas em atraso e aplicar as penalidades financeiras previstas na convenção e no Código Civil, não é permitido restringir o uso das áreas comuns por condôminos inadimplentes e seus familiares. Medidas como impedir a reserva do salão de festas, o uso da piscina, churrasqueiras ou qualquer outra área comum.
Em situações envolvendo inadimplentes, é papel do síndico agir com equilíbrio entre o cumprimento da lei e a manutenção da harmonia entre os moradores.
A gestão condominial moderna busca priorizar o diálogo, a transparência e soluções conciliatórias, evitando constrangimentos e fortalecendo o senso de comunidade, especialmente em épocas que simbolizam união e convivência pacífica.
Manter regras claras, registrar decisões em assembleia e buscar orientação jurídica são passos essenciais para garantir um fim de ano tranquilo, justo e em conformidade com a lei.
Se o seu condomínio enfrenta dificuldades em como lidar com a inadimplência sem violar direitos, ou deseja revisar a convenção para evitar conflitos futuros, é recomendável buscar orientação jurídica especializada.
Um acompanhamento adequado garante segurança nas decisões do síndico e evita questionamentos judiciais que podem gerar custos e desgaste para todos os envolvidos.
Advogada e Consultora Especialista em Direito Imobiliário
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