A permanência de uma mesma síndica durante mais de quatro décadas no comando de um dos maiores condomínios do Brasil voltou a colocar em evidência um tema cada vez mais importante para moradores, administradoras e especialistas: a necessidade de fortalecer os mecanismos de transparência e governança na gestão condominial.

O assunto ganhou repercussão nacional com o lançamento do podcast “A Síndica”, do jornalista Chico Felitti, produzido em parceria com a Superlógica. A série reconstrói a história do Edifício JK, em Belo Horizonte, e utiliza o caso para discutir as fragilidades dos sistemas de controle existentes nos condomínios brasileiros.

Protesto chama atenção para decisões da administração

O primeiro episódio apresenta um episódio que simboliza o clima de tensão vivido por parte dos moradores.

Uma condômina decidiu quitar sua taxa condominial, no valor de R$ 835, utilizando 1.666 moedas. A iniciativa foi uma forma de protesto contra uma decisão administrativa que determinou que os pagamentos passassem a ser realizados exclusivamente em dinheiro, diretamente na recepção do edifício, sem a possibilidade de utilização de boleto bancário, Pix ou transferência eletrônica.

Segundo o podcast, quatro funcionários levaram aproximadamente duas horas para contabilizar o pagamento.

Meses depois, a moradora foi processada criminalmente pelo próprio condomínio por calúnia e afirma ter desembolsado cerca de R$ 10 mil com sua defesa.

“O pior é que eu paguei para ser processada, porque foi o condomínio que me processou”, relata a moradora durante a série.

O caso do Edifício JK

Projetado por Oscar Niemeyer, o Edifício JK é considerado um dos maiores conjuntos residenciais do país, reunindo mais de mil apartamentos no Centro de Belo Horizonte.

Durante mais de 42 anos, o condomínio foi administrado por Maria Lima das Graças, conhecida como Doutora Graça. Ela assumiu a função no início da década de 1980 e permaneceu no cargo até agosto de 2025, quando se afastou por motivos de saúde. Posteriormente, veio a falecer.

Embora a legislação brasileira estabeleça mandato de até dois anos para síndicos, a reeleição pode ocorrer de forma ilimitada, desde que aprovada em assembleia.

Governança ainda apresenta fragilidades

O podcast amplia a discussão para além da história do condomínio mineiro.

Segundo dados do Instituto Nacional de Condomínios e Apoio aos Condôminos, o Brasil possui mais de 520 mil condomínios residenciais, aproximadamente 80 milhões de moradores e movimenta cerca de R$ 190 bilhões por ano.

Apesar dessa relevância econômica, ainda não existe um órgão público específico responsável por fiscalizar a administração condominial. Também não há exigência nacional para que a prestação de contas seja realizada de forma digital, rastreável e acessível aos condôminos.

Para Mark Cardoso, Head de Marketing da Superlógica, a principal dificuldade está na ausência de mecanismos permanentes de controle.

“O condomínio brasileiro ainda opera com mecanismos frágeis de controle. Quando não há transparência, rastreabilidade e participação efetiva dos moradores, a gestão passa a depender mais da boa-fé de quem administra do que de um sistema capaz de prevenir abusos.”

Moradora relata perseguição após organizar oposição

O segundo episódio acompanha a história da argentina Julieta, que tentou formar uma chapa de oposição nas eleições internas do condomínio em 2021.

De acordo com a produção, entre 2021 e 2023 ela foi alvo de diversas interpelações judiciais, processos e ataques publicados no jornal interno do condomínio.

Ao final das ações, Julieta obteve decisões favoráveis em todos os processos.

Em uma das sentenças, o magistrado concluiu que a então síndica utilizou assembleias e o jornal interno para promover ofensas pessoais e manifestações xenofóbicas relacionadas ao processo eleitoral.

Síndicos profissionais ganham espaço

O caso também reforça um movimento observado em todo o mercado condominial: o crescimento da profissionalização da função de síndico.

De acordo com a pesquisa Perfil do Síndico Brasileiro, realizada pelo Instituto Datafolha para o Grupo Superlógica no fim de 2025, 46% dos condomínios brasileiros já são administrados por síndicos profissionais.

A evolução é significativa quando comparada ao levantamento realizado pelo Censo SíndicoNet em 2013, que apontava apenas 6% de síndicos profissionais.

Mesmo assim, a maior parte dos condomínios brasileiros continua sendo administrada por moradores voluntários, muitas vezes sem formação específica, suporte jurídico ou ferramentas modernas de gestão.

Custos e inadimplência aumentam desafios

Os números também mostram que a administração condominial se tornou mais complexa.

Segundo o Índice Superlógica, elaborado com base em aproximadamente 130 mil condomínios e 6,3 milhões de unidades, a taxa condominial encerrou 2025 com alta de 6,8%, percentual superior ao da inflação registrada no período.

O valor médio da taxa chegou a R$ 828,13.

Já a inadimplência fechou o ano em 6,28%, gerando prejuízo estimado em aproximadamente R$ 7 bilhões para os condomínios brasileiros.

Regulamentação segue em debate

Outro tema abordado pelo podcast é o Projeto de Lei nº 4.739/2024, atualmente em tramitação no Congresso Nacional.

A proposta prevê o registro obrigatório dos síndicos profissionais nos Conselhos Regionais de Administração (CRAs).

O projeto divide opiniões. Enquanto parte do mercado considera que a medida poderá contribuir para a organização da atividade, outros especialistas avaliam que a exigência poderá aumentar os custos da gestão condominial.

Para Mark Cardoso, independentemente da regulamentação, algumas práticas já podem ser adotadas imediatamente.

Segundo ele, prestação de contas digital, pagamentos rastreáveis, atas eletrônicas e canais estruturados de comunicação reduzem a falta de transparência e oferecem maior segurança para moradores, síndicos e administradoras.

Podcast amplia discussão sobre o futuro da gestão condominial

Mais do que contar a história de uma administração que permaneceu por 42 anos à frente do mesmo condomínio, “A Síndica” propõe uma reflexão sobre o futuro da governança condominial no Brasil.

O caso evidencia que ferramentas de controle, transparência e participação dos condôminos tendem a ganhar importância à medida que os condomínios administram volumes cada vez maiores de recursos e assumem papel relevante na organização das cidades.

Os episódios de “A Síndica” estão disponíveis na plataforma Spotify e têm direção de Luan Alencar.