Por Kênio Pereira – Diretor Regional de MG da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário – Conselheiro do SECOVI-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG – kenio@keniopereiraadvogados.com.br

Muitos edifícios, lojas e residências convivem diariamente com um problema que passa despercebido por grande parte da população: o descarte irregular de águas servidas nas vias públicas.

Essa água geralmente resulta da limpeza de pisos, garagens, áreas comuns e outras superfícies. Frequentemente, ela contém sabão, água sanitária, ácido muriático e diversos produtos químicos.

A legislação não permite que essa água seja lançada na rua nem escoe pelos canos instalados junto ao meio-fio, cuja finalidade é exclusivamente receber águas pluviais, ou seja, provenientes das chuvas. Quando a construtora ou o proprietário utiliza a tubulação pluvial para despejar resíduos líquidos, pratica uma irregularidade que pode resultar em multas, indenizações e, em situações mais graves, responsabilização por crime ambiental.

Problema mais comum do que parece

O problema ocorre com frequência em diversos empreendimentos. Em muitos casos, a construtora deixa de executar as obras necessárias para conduzir as águas servidas até a rede de esgoto, que às vezes se encontra do outro lado da rua.

Quando a rede não está disponível em frente ao edifício, algumas empresas adotam uma solução inadequada: direcionam a água para a via pública. Dessa forma, transferem para o condomínio e para os vizinhos um problema que deveria ter sido resolvido durante a construção.

Danos ao patrimônio e à saúde pública

Além de ilegal, essa prática gera consequências concretas para toda a vizinhança.

A água servida danifica o asfalto, favorece o surgimento de buracos e poças, molha os calçados dos pedestres e causa transtornos a comerciantes. Também contribui para a desvalorização de imóveis próximos e aumenta o risco de quedas e acidentes, especialmente envolvendo motociclistas.

Outro aspecto preocupante é o impacto na saúde pública. O acúmulo de água pode favorecer a proliferação de doenças como dengue, diarreia, febre amarela e cólera.

Qualquer pessoa prejudicada pode denunciar a irregularidade à Secretaria Municipal de Meio Ambiente ou buscar providências junto ao Poder Judiciário.

Síndicos devem verificar as tubulações

Muitos síndicos e condôminos desconhecem a importância de fiscalizar a tubulação que sai do empreendimento e alcança o meio-fio.

Por essa rede, deve passar apenas água de chuva. Se o condomínio realiza a lavagem de áreas comuns, espaços de lazer ou o esvaziamento de piscinas e direciona essa água para a rua, deve exigir que a construtora corrija o vício construtivo enquanto o empreendimento ainda estiver dentro do prazo de responsabilidade técnica.

Nesse momento, a assessoria jurídica especializada é fundamental para resguardar os interesses do condomínio.

Habite-se não elimina a necessidade de vistoria técnica

A obtenção da Certidão de Baixa de Construção (Habite-se) não significa que todos os aspectos técnicos da edificação tenham sido analisados detalhadamente.

O Município normalmente verifica elementos urbanísticos do projeto, como recuos, altimetria, área construída e coeficiente de aproveitamento. Já aspectos relacionados a garagens, corredores, tubulações e ao AVCB exigem avaliação técnica específica.

Por isso, compradores e condomínios devem contratar especialistas para identificar possíveis irregularidades.

O risco financeiro da demora

Quando o condomínio permanece inerte e só toma providências após uma denúncia de vizinhos ou da fiscalização municipal, pode enfrentar prejuízos significativos.

Se o prazo de garantia expirar, a construtora normalmente alegará que não possui mais responsabilidade pela correção do problema. Em muitos casos, as obras necessárias apresentam elevado custo, o que leva algumas construtoras a postergar soluções na expectativa de que os prazos prescricionais sejam ultrapassados.

A falta de ação tempestiva pode transferir integralmente ao condomínio uma despesa que deveria ser suportada pela construtora.

Multas podem chegar a R$ 30 mil

Em Belo Horizonte, o Código de Posturas, instituído pela Lei nº 8.616/2003, disciplina o uso do logradouro público e busca preservar a harmonia do espaço urbano.

A norma proíbe expressamente o lançamento de águas servidas em vias públicas e prevê fiscalização, notificação, autuação e aplicação de penalidades.

Dependendo da gravidade da infração e da reincidência, as multas podem alcançar R$ 30 mil. Assim, um problema aparentemente simples pode gerar prejuízos relevantes para todos os proprietários.

A responsabilidade do síndico

O síndico possui o dever legal de zelar pela conservação das áreas comuns e de cumprir e fazer cumprir a legislação aplicável ao condomínio.

O artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro exige uma postura ativa do gestor, especialmente quando a situação afeta a coletividade ou a vizinhança.

Além disso, o artigo 48 da Lei nº 8.616/2003 proíbe o lançamento em logradouro público de águas provenientes de pias, chuveiros, piscinas, lavanderias e áreas comuns dos edifícios.

O descumprimento dessas regras pode resultar em notificações, autuações e outras sanções aplicadas pelos órgãos de fiscalização e pela Copasa.

Caso o síndico permaneça omisso, qualquer condômino poderá exigir providências para que a construtora resolva a irregularidade.

Quando a omissão pode gerar responsabilidade pessoal

A legislação não admite passividade diante de problemas dessa natureza.

Se o condomínio deixar de exigir a correção da falha dentro do prazo adequado, poderá assumir integralmente os custos da obra. Além disso, caso haja notificação por parte de vizinhos, do Município ou da Copasa e o síndico permaneça inerte, contribuindo para a aplicação de penalidades ao condomínio, poderá responder pessoalmente pelos prejuízos, conforme prevê o Código Civil.

O risco de crime ambiental

Dependendo da composição da água descartada, da frequência da conduta e dos riscos causados à saúde humana ou ao meio ambiente, a situação pode ultrapassar a esfera administrativa.

A Lei nº 9.605/1998 prevê, em seu artigo 54, §2º, inciso V, responsabilização para casos de poluição decorrentes do lançamento de resíduos em desacordo com as exigências legais.

No âmbito estadual, o Decreto nº 44.884/2008 também estabelece obrigações aos usuários dos serviços de saneamento. Entre elas estão o uso correto das instalações sanitárias, a observância das normas técnicas da concessionária e o cumprimento das regras para ligações à rede de esgoto.

O descumprimento dessas exigências pode resultar em multas e até na suspensão do fornecimento dos serviços.

A importância do apoio jurídico especializado

Muitos síndicos encontram dificuldades ao exigir providências que envolvem custos elevados para a construtora.

Em diversas situações, a empresa apenas responde adequadamente quando recebe uma notificação fundamentada tecnicamente e conduzida por profissionais especializados.

A falta de formalização adequada dos problemas pode favorecer a perda de direitos e dificultar futuras cobranças. Por isso, o síndico tem o direito de buscar assessoria jurídica especializada desde os primeiros sinais da irregularidade.

Esse acompanhamento contribui para evitar erros estratégicos, reduzir riscos e preservar os interesses financeiros do condomínio.

A água servida que escorre pelas ruas pode parecer um problema pequeno, mas representa uma questão séria sob os aspectos jurídico, ambiental, sanitário e financeiro.

Além de revelar possíveis falhas construtivas, a prática pode gerar multas elevadas, ações judiciais, danos à coletividade e responsabilização do condomínio.

O síndico diligente não deve esperar uma denúncia, uma autuação ou um acidente para agir. Em gestão condominial, a prevenção quase sempre custa menos do que a omissão.