A execução de obras em condomínio está entre os temas que mais geram dúvidas na administração condominial, especialmente quando envolve áreas comuns, como quadras esportivas, fachadas, elevadores ou sistemas elétricos. Síndicos e condôminos frequentemente questionam quando é obrigatória a aprovação em assembleia e em quais situações o síndico pode tomar decisões de forma imediata.

De acordo com o Código Civil Brasileiro, o síndico é o representante legal do condomínio e responsável pela conservação das áreas comuns. O artigo 1.348 determina que cabe a ele zelar pela manutenção, segurança e funcionamento do condomínio. Nesse contexto, a legislação prevê exceções que permitem ao síndico autorizar determinadas obras sem consulta prévia à assembleia, desde que estejam caracterizadas como obras necessárias.

O que são obras necessárias em condomínio?

As obras necessárias são aquelas indispensáveis para preservar a segurança, a salubridade e a conservação da edificação. Enquadram-se nessa categoria, por exemplo:

  • Reparos estruturais emergenciais

  • Correção de infiltrações graves

  • Ajustes em instalações elétricas ou hidráulicas com risco

  • Conserto de equipamentos essenciais

Nessas situações, o síndico não só pode, como deve agir imediatamente, mesmo sem autorização dos condôminos, a fim de evitar danos maiores ou riscos à integridade física dos moradores.

Reforma é obra necessária?

Segundo o advogado especialista em direito condominial Renato Albuquerque, muitos conflitos surgem da confusão entre manutenção e melhoria.

“Uma reforma completa de quadra esportiva, com troca de piso, pintura decorativa e novos equipamentos, dificilmente se enquadra como obra necessária. Apenas se houver risco iminente ou interdição por segurança.”

Ou seja, melhorias estéticas ou modernizações não costumam justificar decisão unilateral do síndico.

Diferença entre obras necessárias, úteis e voluptuárias

O Código Civil classifica as obras em três categorias:

  • Obras necessárias: dispensam aprovação prévia

  • Obras úteis: facilitam ou aumentam o uso do bem e exigem maioria simples em assembleia

  • Obras voluptuárias: visam embelezamento ou lazer e dependem de quórum qualificado

Ignorar essa classificação pode gerar responsabilização civil do síndico, questionamentos judiciais e até obrigação de devolução dos valores gastos.

Importância da convenção condominial

Além da legislação, a convenção do condomínio pode estabelecer regras específicas sobre realização de obras, uso do fundo de reserva e limites de atuação do síndico. Por isso, sua análise prévia é fundamental antes de qualquer intervenção.

Boa gestão evita conflitos

Em uma gestão condominial cada vez mais profissionalizada, agir dentro da lei é tão importante quanto solucionar problemas emergenciais. O síndico que entende claramente quando pode decidir sozinho e quando precisa da assembleia fortalece sua gestão, preserva o patrimônio coletivo e garante segurança jurídica ao mandato.