STJ se manifesta a respeito das locações por temporada

Embate entre os condôminos onde para uns é fonte de renda extra e para outros um motivo de dor de cabeça e incômodo, a locação por temporada é um assunto controverso nos condomínios residenciais.

Nos últimos anos, o tema locações por temporada ganhou mais força devido à popularização de aplicativos de hospedagem que facilitam a busca e contratação de aluguel de imóveis por curto período, sendo o Air BNB o mais famoso deles.

Dividindo opiniões, se por um lado há quem defenda o direito natural do proprietário a locar seu imóvel por temporada, limite de 90 dias, (conforme regulamenta a Lei 8.245-91 especificamente nos artigos de 48 a 50), há também os vizinhos que rechaçam a prática, especialmente aquela feita por meio de plataformas eletrônicas – como o app citado – que proporcionam uma altíssima rotatividade, com a justificativa de prejuízos ao sossego, salubridade e segurança do condomínio.

Com esse panorama, como esperado, a problemática já foi levada às instâncias judiciais em diversas ocasiões e discutida muitas vezes em tribunais locais. No entanto, recentemente tivemos um fato novo no que concerne a isso: pela primeira vez a Corte Superior manifestou-se sobre a questão, abrindo, portanto, um precedente importante na jornada de debates sobre esses controversos aluguéis de curta temporada.

Em abril, a 4ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) ratificou ao julgar o recurso especial nº 1.819.075/RS, a possibilidade de um condomínio chegar a proibir locações de curta temporada, bem como o fracionamento de imóvel (aluguel de cômodos separadamente), fazendo como intermediário ou não o uso de ferramentas eletrônicas a exemplo do aplicativo Air BNB ou similares.

Embora o entendimento da Corte Superior não seja vinculante, isto é, não é obrigatório ser seguido por todos os demais juízes, ele dá força à ideia de que, primeiro, é preciso rever os limites permitidos às locações em edifícios exclusivamente residenciais de modo a vetar eventuais desvios de destinação do imóvel e, segundo, o condomínio deve ter autonomia para regulamentar por meio de assembleia e registro em convenção os termos adequados para a locação por temporada em suas dependências.

A maioria dos juristas que estudam a matéria compreendem que é inviável que os condomínios simplesmente venham a ter o direito de proibir a locação por temporada, pois isso vai de encontro aos direitos do proprietário. O que é razoável pensar é que, em futuro breve, possa se chegar a um “meio termo” no qual alguns critérios possam ser estabelecidos a fim de minimizar os distúrbios causados à rotina do prédio (período de ocupação inferior a 30 dias, por exemplo), mas também sem negar ao condômino a possibilidade de fruir de seu imóvel. É fato, contudo, que tema é relativamente novo e os entendimentos a respeito ainda não estão consolidados, cada caso provavelmente será julgado mediante seu próprio contexto.