Os desafios em lidar com a inadimplência

A inadimplência é sem dúvidas o principal desafio com o qual um síndico precisa saber lidar e principalmente combater.

A receita base de um condomínio depende, quase sempre exclusivamente, do dinheiro arrecadado com a contribuição dos moradores. Logo, as despesas cotidianas do prédio são custeadas com esse recurso. Se algum morador falha com seu compromisso, a balança financeira se descompensa. Por isso, a melhor estratégia para se preservar o equilíbrio financeiro é manter uma rotina rígida de cobranças.

De um modo geral, recomenda-se que se siga um passo a passo a partir da identificação da dívida: primeiro, pode ser feito o envio de cartas e avisos de cobranças, logo após o vencimento original da despesa. Após isso, não deve ser descartada uma tentativa de contato através de telefonemas e e-mails, com o intuito de fazer uma negociação amigável. Por fim, não obtendo sucesso nas alternativas anteriores, deve-se proceder com o ajuizamento de ação.

A conciliação não litigiosa é com certeza o melhor meio de resolver a questão, contudo, o síndico deve dosar até onde pode ser flexível e não pecar pelo “excesso” de benevolência. O recomendável é que não se permita chegar a longos períodos de inadimplência, estipulando um prazo de regularização que não promova o acúmulo de dívidas. Às vezes, uma flexibilização maior poderá abrir espaço para que outros moradores achem que podem não pagar a taxa condominial sem sofrer retaliações.

O controle rígido das finanças é necessário, porém é importante lembrar que essa cobrança deve ser feita pelos meios legais. Em qualquer que seja a situação, é expressamente proibida a exposição do inadimplente ao ridículo, ou mesmo a submissão a constrangimento ou ameaça.

Morador novo responde por dívida antiga? A quem pertence a dívida do não pagamento das taxas condominiais?

Essa pergunta pode surgir em algumas circunstâncias nas quais há a troca do proprietário do imóvel sem a devida quitação dos débitos condominiais. Como proceder?

O registro da Convenção de condomínio é o momento no qual a obrigação pelas taxas condominiais passa a ter caráter propter rem, por isso as dívidas anteriores a essa data devem ser cobradas de quem era o proprietário do imóvel à época.

Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que deu parcial provimento ao recurso de um atual proprietário, inscrito em cadastro de devedores por dívidas condominiais da época em que o imóvel ainda era do antigo dono (ele foi negativado pelo débito das cotas condominiais do período de outubro de 2008 a março de 2010, sendo que adquiriu o imóvel em 31 de março de 2010).

A decisão da ministra relatora destacou que, uma vez constituído o condomínio, a jurisprudência do STJ aponta no sentido de que todas as obrigações condominiais decorrentes têm caráter propter rem, isto é, existentes em função do bem e, assim, devidas por quem quer que o possua.