Mitos e verdades sobre os síndicos de condomínio

O dia 30 de novembro é a data destinada às celebrações em homenagem ao Dia do Síndico. Dignas homenagens, diga-se de passagem, visto que essa figura exerce importantíssimo papel no contexto do condomínio edilício.

Ao assumir a posição de liderança, o síndico representa os interesses da coletividade e é por eles que irá trabalhar, suas ações são pautadas em nome do bem comum. De fato, hoje em dia, todo mundo que escolhe morar em um condomínio sabe que este possuirá um síndico ou síndica. Contudo, o que nem sempre se sabe é exatamente quais são as atribuições e obrigações deste cargo, bem como até onde vai a autoridade dele, embora essas sejam de livre acesso público, uma vez que as funções e deveres do síndico estão descritas no artigo 1.348 do Código Civil, ou seja, são previstas em lei.

Devido ao desconhecimento de ambas as partes, muitas vezes, por parte de condôminos e dos próprios síndicos, algumas confusões são feitas, pois não há uma compreensão correta dos direitos e deveres do cargo. Confira alguns mitos e verdades sobre o tema.

Síndico tem direito a salário? – Verdade. O termo correto neste caso não seria “salário”, pois não se trata de uma relação de trabalho formal. Entretanto, o síndico pode sim ser remunerado pelo tempo que dedica à administração do condomínio desde que este pagamento esteja previsto na Convenção (aprovação por 2/3 da assembleia). A gratificação pode ser indireta (isenção da taxa condominial) ou direta (recebimento de pro-labore).

O síndico deve estar 24h por dia à disposição do condomínio? – Mito. Exercer o cargo não condiciona o indivíduo a ter sua privacidade ou sossego invadidos a qualquer momento para resolver demandas do condomínio. O síndico pode estabelecer horários para se dedicar a isso e é recomendável que estabeleça um canal de comunicação com os moradores para apresentarem queixas ou sugestões (e-mail, por exemplo).

Síndico pode adentrar apartamentos – Depende. Inicialmente, o que deve prevalecer é o direito à privacidade e inviolabilidade do domicílio particular, portanto o síndico tem seu acesso limitado às unidades privativas, necessitando de permissão para qualquer tipo de vistoria. Contudo, abre-se exceção em casos extremos, quando há riscos para a saúde ou segurança. Por exemplo: vazamento de gás ou se há indícios de violência doméstica/acidentes.

O síndico não pode expor os inadimplentes – Verdade. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) diz que é crime utilizar de ameaça, coação, constrangimento físico ou moral, fazer afirmações falsas para amedrontar o consumidor ou perturbá-lo em seu local de trabalho, descanso ou lazer. A exposição pública dos nomes dos inadimplentes se configura nesse tipo de situação, e tentativas de intimidação como negar acessos, desativar tags de acesso à portaria ou recolher controle de portão entre outras práticas abusivas.

O síndico não responde pelo condomínio após término do mandato – Mito. Ele responderá sim, caso fique comprovada relação de atos ou omissões praticadas em sua gestão com algum prejuízo causado ao condomínio. Portanto, sua responsabilidade civil e criminal não termina imediatamente junto ao término do mandato ou destituição do cargo. Em outras palavras, deixar de ser síndico não livra a pessoa de responder pelo que praticou enquanto estava na gestão.