Inadimplência: que punições são cabíveis?

Existe em um condomínio toda uma estrutura e uma rotina cujos custos devem ser rateados entre os usuários, pois não são de gozo exclusivo de nenhum condômino, mas do conjunto por inteiro. Manutenção de áreas de lazer e demais equipamentos de uso cotidiano, gastos com energia e água, limpeza, remuneração de funcionários são exemplos de demandas que devem ser divididas entre todos.

Para arcar despesas ordinárias que se estabelece a taxa condominial, valor a ser pago mensalmente independentemente de a unidade (apartamento, lote, casa) estar alugada, ocupada ou mesmo desocupada. Embora seja de suma importância para a preservação do patrimônio utilizado pelos condôminos, muitos deles negligenciam esse compromisso e se tornam inadimplentes.

A falta de pagamento é nociva às finanças do condomínio – que na maioria das vezes tem essa taxa como única fonte de renda para se manter. É fundamental que o síndico conheça os mecanismos legais para punir os inadimplentes e coagi-los a honrarem o pagamento dos valores acumulados e também evitar novos atrasos.

Assim como acontece em vários serviços prestados, em alguns casos é possível protestar o condômino inadimplente ou incluir o nome do devedor em um cadastro de pessoas negativadas (como Serasa e SPC). No entanto, essas possibilidades não se aplicam a todos os estados brasileiros. É preciso verificar se a legislação local permite essa medida. Caso contrário, o protesto e a negativação são desaconselháveis, pois podem gerar processos por danos morais contra o condomínio.

Se essa penalidade for legalizada na localidade onde está situado o condomínio, o síndico deve ser cauteloso quando for inscrever um morador no cadastro de inadimplentes. Isso porque se a inscrição for indevida, o Poder Judiciário reconhece a falha como conduta lesiva e abusiva, o que também constitui fato gerador de danos morais, uma vez que viola o direito à honra, à liberdade e à boa fama do indivíduo injustamente negativado.

A multa é uma penalidade legal. Entretanto, essa não vem sendo uma estratégia muito eficaz desde que a mudança no Novo Código Civil em 2003 reduziu o teto da multa por atraso de 20% para 2%.

Uma outra multa também é autorizada pela legislação brasileira. Desde 2006, com a entrada em vigor da lei 11.232/2005, o condômino que não pagar o valor devido após condenação na Justiça dentro de um prazo de até 15 dias pode ter sua dívida acrescida de uma multa judicial de 10% sobre o débito.

Além dessas punições, também é permitido excluir o devedor de votações, bem como privá-lo do direito de ser votado em assembleias. O condomínio não pode proibir acesso do inadimplente a áreas e equipamentos comuns, tampouco pode expor o inadimplente a cobranças vexatórias.