Execução de quotas – Um ano do NCPC

Em março de 2016 entrava em vigor o atual Código de Processo Civil, o novo codex trouxe muitas mudanças e muita euforia. No âmbito do direito condominial o principal destaque se deu, notadamente, à possibilidade de se Executar o débito condominial, suprimindo assim, toda uma fase cognitiva das “antigas” Ações de Cobrança.

Determinou o artigo 784, inciso X do NCPC, que é título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Assim, simplificando, o novo Código autorizou que os condôminos devedores sejam Executados, porém diferentemente das Ações de Cobrança os débitos aqui devem ser documentalmente comprovados para a Execução.

O próprio NCPC nos deixa a dica de como se fará esta comprovação, pois diz que o crédito deve estar previsto na convenção do condomínio ou ter sido aprovado em assembleia. De fato, na maioria dos Condomínios os valores dos rateios são definidos nas assembléias de onde surgem as Atas de Previsão Orçamentária, as quais normalmente trazem uma previsão do que serão as despesas do condomínio para o próximo ano, e com base nestes dados é calculado o rateio dessas despesas entre os condôminos.

Até aqui, “tudo maravilhoso”, o condomínio tendo um caso de inadimplência contrata um advogado que munido das atas de previsões orçamentárias aprovadas (de todo o período devedor), ingressa com uma Execução tudo rápido e fácil correto? Nem sempre.

Temos notado que por diversas vezes Juízes e Desembargadores têm rejeitado estas “Atas de Previsão Orçamentária”, como comprovação do crédito exequendo, pois as mesmas não estão tendo o condão de tornar o título liquido e certo, requisitos essenciais para a Execução.

Isso ocorre, pois muitas das vezes os condomínios ao realizarem a assembléia de aumento ou manutenção do valor da quota condominial, deixam de fazer constar o valor exato a ser pago pelos condôminos. Notamos que os aumentos às vezes ocorrem em percentuais (Ex. foi aprovado o aumento de 6%… etc.), ou em valores quebrados (Ex. foi aprovado o aumento de R$ 50,00 na quota…), ou mesmo, ainda quando não há aumento, mas deixa-se de mencionar o valor no qual permaneceu a quota.

Além disso, quando há frações ideais diferentes nem sempre o valor da quota condominial fica totalmente clara para cada tipo de condômino, e por esses motivos, por muitas vezes o condomínio fica impossibilitado de adotar a forma Executiva para cobrança de seus créditos.

Há ainda que se mencionar os casos dos Condomínios que individualizaram e cobram separadamente pelo consumo da água. Nestes casos, normalmente, o valor do consumo da água vem cobrado no mesmo boleto da quota condominial, até para economizar, pois as despesas com os boletos estão cada vez mais caras. Porém essa prática tira a característica da certeza do título executivo, tornando o valor da quota condominial incerto, ou seja, neste caso o condomínio também não poderá se valer da Execução para cobrança dos inadimplentes, como ocorreu no caso abaixo:

Processo 101xxxx-xx.2016.8.26.00xx – Execução de Título Extrajudicial – Despesas Condominiais – Condomínio Residencial xxxxxx xxx xxxxxx – Condômino xxxxxxx – (…). Despesas de condomínio terão executividade apenas na restrita hipótese do art. 784, X, Código de Processo Civil de 2015, ora transcrito com negrito meu: Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: X- o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembléia geral, desde que documentalmente comprovadas; Ou seja, apenas quando há uma especificação de um valor na convenção ou aprovado em assembléia geral ordinária que as despesas de condomínio podem ser cobradas em direta execução. É o requisito genérico de liquidez de todo título executivo. Se é a hipótese de rateio de despesas mensal, por fração ideal ou por unidade, e muda mês-a-mês o quanto gasto, não há executividade direta. Dessa forma, deverá o condomínio trazer uma ata de assembléia geral que tenha determinado um valor fixo mensal de contribuição dos condôminos; ou, se não houver, aditar a petição inicial para cobrança. Até aqui, o quanto trazido não se amolda ao art. 784, X, Código de Processo Civil de 2015. Prazo de 15 dias, pena de indeferimento liminar da petição inicial. Intimem-se.São Paulo, 09 de fevereiro de 2017. Fábio Henrique Falcone Garcia, Juiz de Direito. – ADV: LUCAS NATALIO DE SOUZA (OAB 288547/SP).

Percebe-se, no entanto, que em muitos casos os condomínios se utilizam dessa cobrança conjunta com a água para pressionar os condôminos e diminuir assim a inadimplência, o que é ILEGAL, mas trataremos desse assunto num outro dia em uma matéria específica.

Outro ponto a se destacar, sobre a Execução de débitos condominiais é a impossibilidade da aplicação do art. 323, ou seja, caso o devedor/executado não efetue o pagamento das quotas que se vencerem no curso da demanda, estas não podem ser incluídas na mesma demanda, na fase de liquidação, sendo necessária uma nova ação para estas quotas.

Assim, após um ano e quase dois meses da vigência do novo Código de Processo Civil, em que pese os pontos acima expostos a realidade é muito positiva, salientando, que ainda estamos na fase de adaptação com muitas decisões conflitantes, mas a tendência, de agora em diante, é que os Tribunais de Justiça dos Estados sedimentem alguns entendimentos para uma melhor fluência das Ações Executivas.

                                           Advogado da Natalio de Souza Advogados