Dívida de Condomínio x Bem de Família

Pode o condomínio representado na pessoa do síndico indicar a penhora o único imóvel, bem de família, por falta de pagamento das despesas condominiais?

Embora possa parecer, num primeiro momento, uma maravilha viver em um condomínio edilício, seja horizontal ou vertical, a falta de conhecimento de suas regras pode gerar um grande desconforto futuramente.

Ventila o vigente Código Civil brasileiro em seu artigo 1.336:

São deveres dos condôminos:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

A prima face, a partir do momento que se inicia uma relação jurídica em condomínio, o principal e mais importante, dever do condômino, é arcar com as despesas condominiais, independe se utilizou a estrutura oferecida diretamente ou indiretamente, sob pena de serem tomadas medidas extrajudiciais como, protesto do título com o pedido de restrição do nome nos órgãos de proteção ao crédito; restrições de voto em participações em assembleia; ou ser acionado judicialmente, sendo que por esse último, além da cobrança de juros e correção monetária, poderá ocorrer ainda a condenação por honorários advocatícios e pagamento das custas judiciais, e, por fim, caso não venha a satisfazer a obrigação em pecúnia, terá seu imóvel garantidor de suas dívidas.

No direito brasileiro também existe um Instituto chamado BEM DE FAMÍLIA, positivado na Lei nº 8.009, de março de 1990, a qual conceituou, em seu artigo 1º, o que vem a ser bem de família, dispondo: “O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei”.

Daí surge o seguinte questionamento: Pode o condomínio representado na pessoa do síndico indicar a penhora o único imóvel, bem de família por falta de pagamento das despesas condominiais?

SIM, pois trata-se de uma exceção à regra prevista no artigo 1.715 do Código Civil brasileiro, dispondo que: “O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de DESPESAS DE CONDOMÍNIO.”

Não obstante, nesse mesmo sentido, a própria lei que regula o Instituto do Bem de Família, em seu artigo 3º, inciso IV, entende da mesma forma. Vejamos:

 “Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(…) Inciso IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.”

Vale ainda lembrar, o posicionamento do Supremo Tribunal Federal, acerca do tema em: Recurso Extraordinário nº 439.003 – SP – 2ª Turma – Rel. Min. Eros Grau – DJ 02.03.2007. Vejamos:

EMENTA: RECURSO EXTRAORDINÁRIO. BEM DE  FAMÍLIA. PENHORA. DECORRÊNCIA DE DESPESAS CONDOMINIAIS.

1. A relação condominial é, tipicamente, relação de comunhão de escopo. O pagamento da contribuição condominial [obrigação propter rem] é essencial à conservação da propriedade, vale dizer, à garantia da subsistência individual e familiar – a dignidade da pessoa humana.
2. Não há razão para, no caso, cogitar-se de impenhorabilidade.
3. Recurso extraordinário a que se nega provimento.

Diante do exposto, embora haja entendimento minoritário diverso sobre o tema acima anotado, entendemos e defendemos a penhorabilidade do bem ainda que protegido pelo Instituto do Bem de Família, não podendo mais o condômino devedor, alegar em sua defesa, que seu imóvel é um Bem de Família, e que por tal motivo, este não servirá como garantia de suas dívidas, pois como vimos, será levado a hasta pública sim.

Dr. Ben Hurr Natalio de Souza
OAB SP. 384099
Email: drbenhurr@nataliodesouzaadvogados.com.br