Condômino Inadimplente pode utilizar Áreas Comuns?

Uma questão polêmica e que frequentemente ainda gera dúvidas e conflitos entre síndicos e condôminos relacionada à possibilidade de restringir o acesso de inadimplentes às áreas comuns do condomínio. Neste contexto podemos citar, como exemplo, a piscina, o salão de festas, a academia, entre outros espaços.

No condomínio edilício, o titular da unidade autônoma é co-titular das partes comuns, exercendo todos os poderes inerentes ao domínio. Conforme legislação é direito do condômino “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.

Logo, além do direito a usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns. Isso porque a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes de uso comum. De acordo com a jurisprudência majoritária e o entendimento do Superior Tribunal de Justiça – STJ, o condômino inadimplente não pode ser impedido de utilizar as áreas comuns. Essa restrição é considerada abusiva e contrária ao direito de propriedade, garantido pela Constituição Federal/88.

As áreas comuns fazem parte do imóvel, e seu uso é inerente ao direito de cada condômino. É ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns do edifício, incorrendo em abuso de direito a disposição condominial que proíbe a utilização como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais.

A penalização do condômino inadimplente deve ocorrer por meios legais e financeiros, como a cobrança de juros e multas, e não pela limitação de direitos. Assim, proibir o uso de áreas comuns não é uma prática aceitável e pode resultar em ações judiciais contra o condomínio. O Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para a questão da inadimplência condominial, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino. O legislador, atento à realidade das coisas e ciente de que a convivência nesse ambiente tem muitas peculiaridades, promoveu regramento específico, limitando o direito de propriedade.

Isso porque a harmonia condominial exige espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que deve nortear o comportamento dos condôminos.

Assim, tratando-se de condôminos inadimplentes, as principais sanções são:

Fica automaticamente sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, ao de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1°, artigo 1.336);

O direito de participação e voto nas decisões referentes aos interesses condominiais fica restringido (artigo 1.335, III);

Incidir a sanção do artigo 1.337, caput, do CC, sendo obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração;

Perda do imóvel, por ser exceção à impenhorabilidade do bem de família (Lei n° 8.009/90, artigo 3º, IV).

É importante ressaltar que, para aplicação da sanção com base no artigo 1.337 do Código Civil é necessário que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais. Isto é, não basta o simples inadimplemento involuntário de algumas cotas condominiais. Outrossim, a falta de pagamento das taxas condominiais vem sendo igualmente desestimulada em razão da possibilidade de perda do imóvel, por ser exceção legal à impenhorabilidade do bem de família.

A solidariedade condominial deve prevalecer, a fim de que seja permitida a continuidade e a manutenção do condomínio, impedindo assim, a ruptura de sua estabilidade econômico-financeira. No entanto, é ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns do edifício. O impedimento é descabido e afronta ao disposto no artigo 1.335, II, do Código Civil. As sanções ao condômino inadimplente à obrigação de pagar a contribuição condominial são as previstas em lei e de natureza estritamente pecuniária. Fere os direitos fundamentais dos condôminos a aplicação de sanções diversas, ainda que previstas na convenção, especialmente aquelas que vedam a utilização de áreas e equipamentos comuns.

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