Condomínio novo e os vícios construtivos

O maior anseio do síndico recém nomeado é que o condomínio por ele administrado não lhe dê “dores de cabeça” em razão de erros (vícios, como chamamos no “juridiquês”) da construção.

Algo que deveria ser regra, porque é, senão, uma obrigação, infelizmente pode se revelar uma via sacra verdadeiramente tormentosa para os moradores e o síndico, respectivamente. Quantos casos não foram noticiados, pela grande mídia de urgente evacuação, porque um prédio até mesmo novo estaria ruindo?

Fundamentalmente, o vício de construção consiste em falha de obra que torna o imóvel impróprio para uso, ou que lhe diminua o valor econômico.

Para os condomínios novos, a regra é só uma, compliance sempre (isso significa estar de acordo com a legislação). É de suma importância que o condomínio disponha, desde logo, do habite-se, do AVCB, do manual do proprietário e de todos os outros documentos fornecidos pela construtora, que deem conta do que foi contratualmente previsto, em comparação ao que foi entregue.

Dois pontos são relevantes para tratar de assuntos pertinentes a vícios de construção:

• artigo 618 do Código Civil, que dispõe que a construtora responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como o do solo e (essa é a garantia usual do mercado, que deve ser rigorosamente cumprida);
• artigo 205 da mesma lei, que prevê que a regra geral de prescrição (prazo para discutir judicialmente os defeitos da construção) será de 10 anos. Essa é a regra geral, mas existem muitíssimas exceções, para cada tipo de vício, o que deverá ser esclarecido em um próximo texto ou em dúvidas que podem ser enviadas para meu e-mail.

O prazo previsto no item (ii) acima, deve ser computado da data do conhecimento do defeito, isto é, quando o problema visualmente se evidenciou (porque pode estar ocultado é o chamado vício redibitório que só e constatado com mais tempo), ou quando o vício houver sido constatado por expert, isto é, profissional de engenharia encarregado de laudar o defeito apresentado.

As orientações ao condomínio e aos moradores se resumem os seguintes passos: (i) precaverem-se documentalmente, desde a compra do imóvel e instauração do condomínio; (ii) laudar tecnicamente os defeitos visualmente constatados, (iii) munidos dos documentos referidos buscar solução extrajudicial, com auxílio de corpo técnico-jurídico e, em última análise, levar a demanda ao judiciário, seja para obrigar a construtora a reparar o dano constatado (o que pode até ser conseguido em medida de urgência, antes da sentença final do processo), seja para converter o dano constatado em perdas e danos, pleiteando indenização à construtora. Lembrando que os acontecimentos podem ocorrer individualmente ou coletivamente, sendo papel do síndico estudar a viabilidade de acionar a construtora, em favor da coletividade, se o caso.

Felipe Sampieri Iglesias – sócio do DCSS Advogados

felipe.sampieri@dcssadvogados.com