Atuação do síndico em tempos de isolamento, responsabilidades e poderes

O síndico é a figura mais importante de um condomínio, uma vez que adota a função de administrador. Assumindo o cargo, deverá exercer o seu múnus de acordo com os interesses comuns dos condôminos e cumprir os seus deveres, os quais são impostos pela lei e complementados pela convenção e pelo regimento interno.

            No novo cenário de pandemia do COVID-19, no qual as pessoas foram obrigadas a aderir ao isolamento social, estão surgindo diversas dúvidas acerca dos poderes e responsabilidades do síndico no que se refere à adequação das regras condominiais às orientações emanadas pelo Poder Público.

De acordo com artigo 1.348 do Código Civil, especificamente em seu inciso V, compete ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”, devendo, ainda, manter a harmonia, a saúde e a segurança de todos os seus condôminos e, se for negligente ou conivente com atos ilícitos de outros moradores, poderá responder pessoalmente pela sua omissão ou inércia (arts. 186 e 927, do CC).

A situação de pandemia exige a tomada de decisões inéditas, difíceis e de caráter excepcional, com o intuito de manter a integridade dos moradores e, ao mesmo tempo, de evitar o pânico. Mas, então, quais seriam as principais responsabilidades do síndico na administração do condomínio durante o período de isolamento social e quais as consequências no caso da sua omissão?

Vislumbramos duas esferas no campo da administração condominial que o síndico deverá priorizar no atual momento. São elas: a) saúde (que inclui diligências relacionadas à limpeza, ao estabelecimento de novos hábitos e regras de convivência e à conscientização acerca das normas regulamentadoras que tratam da situação); b) administração (que se refere aos poderes excepcionais conferidos ao síndico para dar efetividade às ações necessárias e, também, à tomada de decisões relativas à estrutura, ao financeiro, à mão-de-obra interna e externa e demais questões).

No primeiro aspecto, o síndico tem por obrigação intensificar as medidas de higienização das áreas comuns tais como, disponibilizar álcool em gel, reforçar a limpeza de elevadores, portas, botões, corrimãos, maçanetas, biometria; retirar tapetes; interditar ou limitar o uso das áreas comuns para evitar a aglomeração de pessoas; emitir comunicados, entre outras providências.

Cabe ao síndico, ainda, estabelecer novas regras de convivência para que as atividades condominiais se adaptem à realidade vigente. Exemplos corriqueiros versam sobre a proibição de aluguel das unidades individuais por meio das plataformas digitais (p. ex.: Airbnb), definição de regras para delivery, uso dos elevadores, coleta do lixo, condições excepcionais para realização de obras e mudanças, normas para circulação de animais domésticos, dentre outras.

É de extrema importância que o síndico conscientize os moradores sobre a obediência das normas públicas que tratam da pandemia. Nesse sentido, o art. 5º da Lei 13.789/2020 prevê que “toda pessoa colaborará com as autoridades sanitárias na comunicação imediata de: I – possíveis contatos com agentes infecciosos do Coronavírus; II – circulação em áreas consideradas como regiões de contaminação pelo Coronavírus”.

Sendo comunicado sobre a suspeita ou a confirmação de casos, o síndico deverá agir com cautela, ampliar os cuidados, evitar a exposição dos nomes dos moradores e comunicar à Vigilância Epidemiológica para receber as orientações adequadas.

A ausência de adoção das medidas de prevenção supramencionadas poderá ensejar a aplicação das penalidades previstas na convenção ou no regimento interno, bem como a responsabilização tanto civil do síndico (por infringir os deveres descritos no artigo 1.348 do CC), quanto pelos danos porventura causados, nos moldes dos artigos 186 e 187 do mesmo diploma legal, além do que, conforme preceituam os artigos 132 e 268 do Código Penal Brasileiro, poderá ser responsabilizado criminalmente por expor a vida ou a saúde de outrem e infringir determinação do poder público, destinada a impedir introdução ou propagação de doença contagiosa.

Em segundo plano, o síndico tem por obrigação examinar se há riscos na manutenção das obras durante o período da pandemia, permitindo somente as de caráter necessário ou emergencial, sob pena de ser responsabilizado pelos prejuízos que as suas ações ou omissões derem causa.

No que se refere às questões das áreas trabalhista e financeira, existem matérias específicas nesta edição, abordando estes temas.

A fim de que seus atos não sejam reprovados futuramente, é indicada a convocação de assembleia virtual ou, ao menos, a anuência do conselho fiscal, podendo o síndico fundamentar suas decisões nos Princípios Jurídicos da Vida, da Saúde e da Supremacia dos Interesses Públicos sobre os Particulares, ratificando-as quando as assembleias forem retomadas.

Ademais, cumpre salientar que tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 1.179/2020, o qual estabelece um Regime Jurídico Emergencial e Transitório e confere ao síndico poderes além dos descritos no artigo 1.348 do CC. No referido projeto, há dispositivo concedendo ao síndico o poder de suspender a utilização das áreas comuns, restringir ou proibir a realização de reuniões ou festas (inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos) e o uso das garagens por terceiros sem a necessidade de convocação de assembleia para deliberar. Define, ainda, que assuntos emergenciais, como o fim do mandato do síndico ou a prestação de contas anual, devem ser tratados em assembleias realizadas por meios virtuais.

Portanto, como representante e gestor, o síndico precisa cumprir seus deveres, levando em consideração a situação de excepcionalidade e as ordens do Poder Público. Deve agir com cautela e bom senso, analisando o caso concreto sempre que possível. Recomenda-se que suas decisões sejam baseadas em pareceres de advogados especializados, no intuito de garantir a segurança jurídica de seus atos, de evitar sua responsabilização pessoal e de incorrer nas possibilidades que ensejam a sua destituição.

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