A Lei 14.010 e os Condomínios

De caráter emergencial e transitório em função da pandemia a lei trouxe vetos e criou polêmicas principalmente no que se refere ao artigo 11 do PL 1.179/20

No último dia 10 de junho, foi publicada, com vetos presidenciais, a Lei 14.010, que trata do regime jurídico de caráter emergencial e transitório, com o objetivo de regulamentar excepcionalmente questões de direito privado neste período de pandemia. Dentre os artigos vetados pelo presidente da República, está o originário artigo 11 do PL 1.179/2020, que reforçava os poderes do sindico para intervir ou limitar as aglomerações e a utilização das áreas comuns e áreas privativas.
É importante esclarecer que o poder e dever de restringir a utilização das áreas comuns, a fim de evitar a propagação da Covid-19, já decorre do contido no Código Civil, especificamente nos artigos 1.336 e 1.348,  assim, todos os síndicos e grupos administrativos detêm legitimidade para tal, como forma de resguardar a saúde e a segurança da coletividade condominial. Quanto às áreas privativas, o síndico apenas deve intervir quando o seu uso implique em agravamento exagerado de risco de contaminação ou o sossego da coletividade.
Nesta esteira, a mencionada limitação também se corrobora pelas próprias orientações da Organização Mundial de Saúde (OMS) e das autoridades de saúde nos âmbitos federal, estadual e municipal. O Secovi-SP informa que sempre se posicionou pela menor intervenção possível do Estado no convívio condominial. A própria coletividade deve regular seus direitos e deveres, de forma consciente, prudente e primando pelo bem-estar coletivo. E, dentro possível, todos devem ser ouvidos, para que as decisões atinjam os objetivos almejados.
O referido veto não impede atos de controle da gestão condominial para coibir a disseminação da Covid-19, muito menos prejudica atos restritivos passados que tenham sido adotados com este objetivo e sem excessos. É poder e dever do síndico adotar todas as medidas necessárias, de acordo com a realidade de cada condomínio, a fim de resguardar a segurança de todos. Já o artigo 12 da Lei ratifica a possibilidade da realização das assembleias condominiais em suporte eletrônico de maneira ainda mais desburocratizada, ao estabelecer que a manifestação de vontade valerá como a assinatura presencial. O intuito foi o de viabilizar os atos de gestão e administração, evitando a aglomeração que a prática presencial acarreta. Mais uma vez, cumpre destacar que está legislação é transitória e demanda análise juntamente com os dispositivos já existentes, em especial com a convenção de cada condomínio. Poucas convenções proíbem a prática de assembleias em suporte eletrônico ou impõem o local de sua realização, razão pela qual estas já ocorriam validamente antes mesmo da vigência deste dispositivo. Agora, todas as decisões urgentes podem ser realizadas de maneira digital, permitindo que os condôminos possam manifestar sua vontade de maneira rápida e ágil, e sem a necessidade da formalização via assinaturas eletrônica ou digital.
Os demais requisitos para a realização das assembleias, como a convocação dos condôminos e a definição prévia de pauta, bem como outros específicos que constem das respectivas convenções, devem ser observados. O edital deve ser claro e de fácil entendimento, assim como as regras a serem adotadas para esta modalidade.
Cada condomínio deve estar atento à pluralidade de seu público e às condições que garantam o direito de manifestação de todos, inclusive em ambiente virtual, zelando pela segurança de que o voto seja exercido por seu próprio titular ou representante constituído, não se falando neste momento da necessidade de alteração da convenção condominial para tal prática.

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