A Gestão da inadimplência pelo síndico

Todas as pessoas que vivenciam o dia a dia condominial são sabedoras de que em um condomínio edilício, onde as despesas comuns são rateadas entre os seus integrantes, o pagamento das cotas condominiais a tempo e modo assume extremada relevância.

A inadimplência, a depender de seu grau, possui efeitos deletérios para toda a coletividade, podendo, até mesmo, ocasionar uma desvalorização patrimonial, ao passo que inviabiliza a adoção de medidas de conservação na edificação, impede a implementação de melhorias, gera o atraso na quitação de suas obrigações, dentre outras consequências das mais variadas espécies.

A ausência de pagamento das taxas, contudo, não provoca apenas consequências de ordem patrimonial, sendo ela uma circunstância caracterizadora de quebra da paz social e fragilização do relacionamento interpessoal, uma vez que a arrecadação deficitária fatalmente refletirá nos condôminos pontuais que, provavelmente, serão convocados ao pagamento de taxas suplementares para fazer frente às obrigações condominiais, sob pena de se tornar inviável a subsistência da edificação.

Esse cenário de inadimplência é, sem dúvida, um dos principais problemas vivenciados pelos síndicos e um dos maiores desafios a serem enfrentados. Por vezes, receosos de gerar desgastes com os moradores faltosos, alguns gestores protelam a adoção de medidas visando o recebimento das taxas em aberto, fazem concessões ou oferecem descontos não extensíveis a outros moradores em idêntica situação. Esse, contudo, não é o melhor caminho a ser trilhado! A inadimplência deve ser tratada pelo síndico com objetividade e profissionalismo, não podendo questões pessoais interferirem na cobrança ou dificultar o recebimento.

Uma premissa, portanto, há de ser observada pelo gestor condominial ao tratar do tema em referência: às situações fáticas semelhantes devem ser aplicados os mesmos critérios e adotados os mesmos procedimentos. O tratamento igualitário dos condôminos que se encontram em posições similares, impede discriminações desarrazoadas, evita privilégios pontuais, além de trazer maior seriedade e lisura ao trabalho do gestor condominial e um maior sentimento de justiça no seio coletivo. A demais, não compete ao síndico fazer benesses ou concessões a um ou outro condômino específico em detrimento dos demais, pois, assim agindo, estará se furtando a um de seus principiais deveres, que é zelar pelo interesse coletivo.

Inúmeras outras questões afetas à gestão da inadimplência poderiam ser trazidas nesse texto, mas nos limitaremos a pontuar, ainda que em breves linhas, outras três de suas consequências. A primeira delas diz respeito à peculiaridade das penalidades impostas ao condômino inadimplente. Se outrora havia divergência acerca da possibilidade ou não de aplicação de penas restritivas de direito ao condômino faltoso, nos parece que atualmente tal questão se encontra pacificada nos Tribunais, sendo que a punição ao inadimplente deve ter natureza estritamente patrimonial. Assim, não poderá o síndico vedar o uso das áreas comuns pelo condômino em mora ou efetuar o corte do fornecimento de serviços que lhe são essenciais.

A segunda observação digna de nota, se refere ao fato de que na nova sistemática processual, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título extrajudicial, viabilizando, assim, o manejo de ação executiva, o que torna a satisfação do crédito, pelo condomínio, mais célere e com maiores garantias, uma vez que a constrição judicial pode recair sobre a própria unidade condominial inadimplente.

Por fim, uma dúvida recorrente dos síndicos diz respeito a possibilidade ou não da divulgação da relação de inadimplentes à coletividade condominial. O temor dos gestores é a possibilidade de serem responsabilizados civilmente por eventuais demandas requerendo danos morais pela revelação da mora de determinado condômino. Esse receio, contudo, é infundado, desde que algumas cautelas sejam adotadas. A prestação de informações com as unidades inadimplentes é absolutamente lícita. Trata-se de procedimento meramente administrativo, sendo um direito da sociedade condominial ter o conhecimento exato da saúde financeira da edificação, bem como, os moradores que não vêm cumprindo com suas obrigações.

O que não pode haver por parte do síndico, e aqui há de se ter prudência, é a adoção de procedimentos desarrazoados, cujo objetivo se mostra, única e exclusivamente, gerar constrangimentos desnecessários aos condôminos faltosos.