A conta pool e as manobras que podem enganar os condomínios

A conta pool e as manobras que podem enganar os condomínios

Com mais de um milhão de condomínios, conforme divulgado pelo IBGE, tem aumentado a concorrência no setor condominial, que tem movimentado mais de R$190 bilhões por ano, segundo o Instituto Nacional de Condomínios e Apoio aos Condomínios (INCC).

Qualquer empresa que presta serviços oferece seu orçamento com base nos custos dentro da realidade de mercado, pois não há como fazer milagre. Entretanto, sempre há alguma que pratica concorrência desleal que passando algum tempo gera prejuízos, como a 123 Milhas, que deixou claro ser fácil seduzir as vítimas pelo oferecimento de vantagens.

No caso do condomínio pode ser oferecido um contrato barato, alguns meses de carência, serviço de síndico por preço irrisório e, ainda a ilegalidade da assessoria jurídica que fere o Estatuto da Advocacia. Mas a verdade aparece: o barato pode sair muito caro!

Cabe aos condôminos participarem ativamente da avaliação das propostas de preços dos serviços prestados pelas administradoras, devendo alertar o síndico e os conselheiros sobre os riscos, especialmente, quanto à utilização da conta pool, eis que ela impossibilita que o condomínio tenha conta corrente bancária em seu nome, tornando-se impossível conferir com transparência o que entra e sai do caixa do condomínio.

No caso de contas pool é o administrador que recebe simultaneamente das centenas ou dezenas de condomínios em sua conta corrente. Esses milhões de reais misturados são utilizados como se pertencessem à administradora que lucra com juros de aplicações em seu benefício.

Os condomínios perdem os juros que teriam direito por não terem condições de saber exatamente o que entra e sai do seu caixa. Não têm extrato bancário no seu CNPJ, já que a administradora receberá tudo em nome dela e depois elabora um extrato com os dados, onde pode omitir taxas administrativas e despesas cobradas dos condomínios.

Algumas administradoras oferecem opções de mais de um modelo de contrato que deixa evidente o que lhe dá mais lucro. Com Conta Pool o preço é mais baixo e sem Conta Pool o preço é mais alto pela administração. Isso acaba induzindo pela escolha do modelo de contrato mais barato. E não existe ser “meio” ético.

A ética nos negócios é um conjunto de princípios e normas que orientam a conduta das empresas e seus colaboradores. Ela é fundamental para garantir a transparência, a justiça e a responsabilidade nas relações comerciais.

Quando uma empresa adota práticas éticas, ela além de cumprir suas obrigações legais, também constrói uma reputação positiva, ganha a confiança dos clientes e contribui para um ambiente de negócios mais saudável e sustentável.

Cabe a qualquer condômino exigir os extratos da aplicação do fundo de reserva e dos recebimentos do seu condomínio, pois ao constatar que eles não existem poderá advertir ao síndico sobre os riscos, pois o fato da administradora montar um extrato dela deixa claro a impossibilidade de se efetuar a conciliação bancária. Essa anomalia, em alguns casos, acarreta a reprovação da prestação de contas, que é de responsabilidade do síndico, nos termos do art. 1.348 do Código Civil, razão que tem motivado o repúdio às obscuridades da conta pool.

Diante disso, o contrato com a administradora pode ser rompido a qualquer momento, sem pagamento de multa, pois o ideal é que o condomínio tenha a sua conta bancária e esteja livre de riscos. Um exemplo foi em São Paulo, a Administradora Fort House, sumiu com R$30 milhões de uma conta pool, deixando 43 condomínios no prejuízo.

Enfim, são inúmeros os exemplos que envolvem terceirizadas, seguro contra incêndio e até síndicos profissionais. Tem administradora que aumenta o risco do condomínio ao oferecer seu síndico profissional parceiro, que este pode obter “benefícios confidenciais” dessa empresa que apresenta um orçamento sedutor.

O correto é o síndico não ter qualquer ligação com a administradora para que um fiscalize o outro. A experiência comprova que inúmeros prejuízos são evitados quando um síndico, mal-intencionado, pratica um ato que a administradora zelosa repudia e, assim, o prejuízo não é consolidado. Da mesma forma, quando a administradora pratica um ato irregular, o síndico zeloso a repreende e exige a devida reparação.

*Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI – Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF, Band News, Boletim do Direito Imobiliário/Diário das Leis kenio@keniopereiraadvogados.com.br