Responsabilidade civil do condomínio

Unidade invadida…Alagamento na garagem… Chame o … Seguro! Será que cobrirá o sinistro?

A questão foi estabilizada pelo Superior Tribunal de Justiça, diminuindo as hipóteses de responsabilização dos condomínios em relação a sinistros de variadas formas e extensão.

Primeiro por não reconhecer relação de consumo entre condômino e condomínio, segundo por compreender a relação contratual que se reveste a convenção de condomínio.

Essa orientação tem sido, em número expressivamente maior, aceita pelas decisões da Justiça nas ações que envolvem condôminos de um lado, condomínio e prestadores de serviços de outro.

Isso porque a relação privada mantida entre o condomínio edilício e seus condôminos é de ordem essencialmente contratual.

Logo, à vista da liberdade de contratar que o ordenamento jurídico lhes confere podem os condôminos dispor sobre a responsabilidade do condomínio pela guarda de bens que os condôminos deixarem tanto nas áreas comuns como nas privativas, vale dizer, os condôminos podem instituir tal sorte de responsabilidade, afastá-la ou lhe traçar limites qualitativos ou quantitativos.

É o que pacificou o Superior Tribunal de Justiça ao firmar entendimento de que “O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção.” (EREsp 268.669/SP, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, 2ª Seção, julgado em 08/03/2006, DJ 26/04/2006) – entendimento que vem sendo mantido, inclusive pela e. Corte Bandeirante.

Feito esse esclarecimento, deve ser observado nas convenções de condomínio a existência da cláusula de indenizar ou não sinistros de qualquer natureza nas áreas, partes e coisas comuns, considerando para tanto que o condomínio não tendo obrigatoriedade de contratar seguro para além das hipóteses gerais, vale dizer, relativo às áreas, partes e coisas comuns, abrangendo as unidades autônomas quanto a incêndios ou outros sinistros que possam causar destruição no todo ou em parte, bem como, específicos aos pertences de uso comum.

Mas não é só. Nas hipóteses de caso fortuito ou força maior (fatores naturais, como alagamento por chuva atípica), também não haverá responsabilidade do síndico (subjetiva), vale dizer, dependente da prova de culpa (ação humana), como por exemplo negligência na “zeladoria” das áreas, partes e coisas comuns.

Por essa razão deve o condômino ficar atento e optar por contratar, separadamente, quando possível, a ampliação de cobertura ou aumento da quota parte.

guilherme@asta.adv.br

*Advogado condominial, integrante da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados de Barueri/SP