Perguntas e Respostas – Parte 5 – Dr. Guilherme Asta

P: Moradores entraram na justiça para não pagar o rateio alegando não se beneficiarem com a melhoria, o condomínio ganhou a ação nas duas instancias, porém os moradores não pagaram o rateio. O que posso fazer para receber?

R: Desde o início o condomínio deveria ter ajuizado a ação de execução, considerando que o boleto condomínio é título executivo extrajudicial (observar prazo prescricional de 05 anos).

P: Sobre a isenção de condomínio ou prolabore, preciso de 2/3?

R: A convenção de condomínio deverá ser consultada. Caso ela proíba a remuneração do síndico, haverá a necessidade de alterar a cláusula, mediante quórum de 2/3. Caso ela não proíba expressamente, ou, deixe a critério da assembleia a fixação dos honorários ou isenção de cota, o tema poderá ser tratado na previsão orçamentária, mediante quórum simples (maioria dos presentes).

P: Como alterar a convenção e criar um regulamento interno?

R.: A convenção de condomínio poderá ser alterada mediante assembleia geral extraordinária especialmente convocada, desde que alcançado o quórum de 2/3 da massa condominial (artigo 1.351, CC), em uma única sessão, ou, nas demais sessões, observado o prazo máximo de 90 dias a contar da primeira (artigo 1.353, CC). Concluída a votação a Ata deverá ser levada à registro, atendendo-se as demais exigências do Registro de Imóveis. O regimento interno poderá ser instituído ou alterado mediante assembleia geral extraordinária especialmente convocada, observado o quórum simples (maioria dos presentes).

P: Gostaria de saber se na ATA precisa constar o nome do síndico?

R.: Para maior controle e conhecimento de todos quantos aos atos praticados ou discutidos, tenho como prudente consignar o nome do síndico, assim como de todos com participação ativa no ato.

P: Um condômino tem um filho autista de 6 anos, que faz barulhos repentinos muito fortes durante o dia, a vizinha de baixo é cardíaca e está reclamando muito, como posso resolver isso?

R.: O condomínio não pode ir além do regimento interno, aplicando, no que couber, o processo disciplinar. No caso concreto, em que é pontual a reclamação, deve-se ter em mente que o uso normal do bem (aliada a particularidade da criança portadora de TEA), deve inspirar maior compreensão dos vizinhos, sendo recomendável uma reunião entre os interessados para frisar tais limites. Isso porque apenas a “vítima” da perturbação do sossego poderá adotar medidas que entender cabíveis junto à Justiça, não reunindo o condomínio tal legitimidade.

P: Qual o embasamento jurídico (lei) sobre a responsabilidade de ofender síndico ou ironizar no grupo paralelo de WhatsApp?

R.: A Lei Civil, artigos 927, desde que inequívoca a intenção do morador em caluniar, ofender ou difamar o síndico no exercício do mandato. Não deve ser confundido, entretanto, a mera discussão ou crítica relativamente aos atos praticados, sobretudo se o ambiente e politizado e de ânimos exaltados, hipóteses em que o síndico está sujeito a ouvir impropérios que devem ser assimilados de forma mais natural do que se dirigidos a terceiros que não buscam tal exposição.

P: Qual o quórum para transformar uma parte do jardim em espaço para Pets?

R.: A alteração de área (finalidade) exige 2/3 da massa condominial (artigo 1.351, CC).

P: Meu condomínio foi procurado para instalação de uma antena de operadora de celular. Que tramites devo seguir?

R.: Para além do estudo técnico, deverá a massa condominial ser consultada em assembleia especialmente convocada, lembrando que em caso de locação do topo do prédio, poderá ser exigido quórum de 100% da massa condominial.

P: O condomínio pode proibir a pratica do AIRBNB?

R.: Tema controvertido no Poder Judiciário. Caso a convenção de condomínio expressamente a permita, sim. Caso expressamente a proíba, não. Caso a convenção nada fale (a esmagadora maioria) prevalece (assim tenho entendido) a finalidade residencial do condomínio, considerando que já há consenso no Superior Tribunal de Justiça de que a exploração da unidade além dos limite regidos pela Lei de Locação, como no caso de hospedagem, possui finalidade empresarial, portanto incompatível à residencial.

P: Na janela do quarto de um apartamento no 1ºAndar juntou umas 50 abelhas. Ligamos para a prefeitura de SP, deram 30 dias de prazo. Nesse caso a responsabilidade é de quem? Não tenho nada a respeito no regulamento interno.

R.: A fachada contempla parte comum do edifício (artigo 1.331, CC), logo cabe ao condomínio zelar por sua manutenção, asseio e segurança. O condomínio deverá entrar em contato com empresas especializadas em retirada de colmeias de abelhas, ou, meliponicultores (criadores de abelhas especializados).

AQUI SE ENCERRAM AS PERGUNTAS E RESPOSTAS DO UNISÍNDICO 2023.