Perguntas e Respostas – Parte 4 – Dr. Guilherme Asta

P: Jet Ski pode ficar na garagem?

R: Considerado, por lei (artigo 96, CTB), como veículo automotor (aquático), poderá ser “estacionado” na vaga atribuída à unidade habitacional, ou ainda, no interior da carreta (também considerado veículo tracionado) igualmente estacionado.

P: Há necessidade de aplicação de multa reincidente para iniciar o “processo” de morador antissocial? Quantas?

R: É preciso demonstrar a escalada indisciplinar do condômino antissocial (por meio do prontuário de advertências e multas aplicadas após devidamente notificado), bem como, levar o tema à assembleia geral de condôminos, onde não apenas o “rótulo” como a sanção ao condômino deverá ser aprovada pelo quórum de ¾ da massa condominial (artigo 1.337, CC).

P: Nosso gás não é individualizado, não temos aquecedor pois é só para o fogão. Temos um morador com aquecedor em torneira, chuveiro e banheira. Descobrimos a pouco tempo. Qual atitude tomar? Ele não tem autorização para isso.

R.: Para saber se o condômino apresenta risco à segurança dos demais, o “manual do proprietário”, entregue pela construtora, deverá ser consultado especificamente quanto a ligação de gás. Caso a ligação esteja em desacordo com o projeto do construtor, a questão deverá ser levada ao judiciário, por onde prova técnica pericial deverá ser produzida, impondo o desfazimento da obra irregular (ação de obrigação de fazer).

 P: Qual o quórum mínimo para aprovação de mudança arquitetônica da fachada? Mudança de cor da pintura se encaixa? Colocação de vidros nas sacadas também?

R.: Por “fachada” compreende-se toda a área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, grades, parapeito e vidros (caso autorizado o seu fechamento pela convenção), janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética, como a cor de revestimentos, textura, materiais empregados. Assim sendo, a fachada de prédio de apartamentos em condomínio é propriedade de todos, não podendo ser modificada para atender a interesse individual de condômino, cujo conforto individual não deve prevalecer sobre o interesse coletivo nas relações condominiais. Não por menos a alteração de fachada continua a ser regrada pelo antigo artigo 10, §2º da Lei n.º 4.591/64, c/c o artigo 1.336, inciso III, do Código Civil, impondo-se a aquiescência da unanimidade dos condôminos. De rigor, pois, prévia autorização da massa em assembleia condominial especificamente convocada para eventual mudança de layout (mudança de cor, revestimento etc.). Quanto o fechamento da sacada, havendo a previsão na própria convenção de condomínio, sugiro apenas padronizar a forma de execução (espessura dos vidros, norma ABNT aplicável, projeto, laminação ou não, etc.) em regular assembleia. Não havendo a prévia estipulação, uma assembleia especifica poderá ser convocada, ensejando o quórum de 2/3 da massa condominial, considerando a evolução jurisprudencial quanto o tema.

P: Um juiz do tribunal de pequenas causas pode interferir no disposto no regulamento interno e cancelar ou reduzir uma multa lavrada pelo condominio? A multa atendeu ao disposto no regulamento.

R.: Depende da análise do caso concreto. A aplicação de sanção disciplinar é ato vinculado, deve seguir à risca o roteiro previsto na Convenção ou Regimento Interno, bem como, assegurar a possibilidade de defesa prévia. Logo, deixado de ser aplicado o quanto devesse ser, a resposta é sim, por vício formal. De outro lado outro, sempre quando a norma disciplinar for considerada abusiva ou desproporcional com outros direitos (como por exemplo exigir o transporte de animais de estimação do colo), poderá ela ser anulada.

P: Posso eliminar a emissão de boletos compulsoriamente, já que a administradora os envia por e-mail? O que fazer com o condômino que se recusa a cadastrar seu e-mail na administradora?

R.: A questão deverá ser aprovada em assembleia geral especialmente convocada para alteração de convenção, quando expressa a forma de pagamento, ou, quórum simples quando não expressamente condicionado. Entrementes, consigno que o condomínio deve assegurar o acesso aos meios usuais de pagamento, físico ou eletrônico, como uma opção do condômino.