Perguntas e Respostas – Parte 3 – Dr. Guilherme Asta

P: Criar vagas para carros precisa de 2/3 para aprovação? Requer aprovação na PMSP?

R: A alteração de área comum, sobretudo quando impacte a finalidade (exemplo, de jardim à estacionamento), requer quórum de 2/3, nos termos do artigo 1.351, CC (redação atribuída pela Lei n.º 14.405, de 12 de julho de 2022). O projeto deverá ser submetido à apreciação da Prefeitura, tanto para as autorizações como aprovações, sob pena de exposição do condomínio à fiscalização e autuação.

P: Um proprietário com o filho que mora junto, no caso o filho quis se candidatar ao cargo de síndico e a administradora recusou. Se pressupõe que a lei autoriza, a convenção que diz somente proprietário. Na votação 14 votaram a favor e 4 contra. Pode ou não?

R: Se a convenção estipular como privativo o cargo de síndico ao “condômino”, o filho do condômino, na qualidade apenas de agregado (ainda que morador), não pode exercer o cargo, agindo corretamente a administradora ao apontar o tema. Consequentemente, a eleição do “filho” do condômino está sujeita a declaração de nulidade pelo Poder Judiciário, caso provocado por qualquer dos condôminos.

P: Como lidar com um morador que passa o dia fazendo reunião com outros moradores para falar mal do síndico? Fica o dia todo te parando de 3 a 4 vezes por dia para questionar tudo. Que monta grupo no WhatsApp para falar mal de você e vive fazendo insinuações sobre seu trabalho…

R.: O(a) síndico(a), enquanto responsável pela administração do condomínio e destinatário das cobranças e reclamações dos condôminos quanto aos atos de gestão, deve, ordinariamente, prestar contas de sua administração à Assembleia de Condôminos. Logo, quem se propõe ao exercício do cargo num ambiente politizado está sujeito a ouvir, ao longo dos debates, eventuais críticas ou impropérios, o que que deve ser assimilado de forma mais natural do que se dirigidos a terceiros que não buscam tal exposição. Situação diferente se mostra quando manifesto o intuito do condômino em gratuitamente difamar ou injuriar o(a) síndico(a) longo do ambiente propício ao debate de temas de interesse comum, como em grupos de conversa ou WhatsApp, cabendo a devida reparação.

P: Ex síndico excluiu os seus débitos de 1 ano de condomínio. Como executar a cobrança?

R.: O conselho fiscal (ou consultivo) deverá levar o fato ao conhecimento da assembleia de prestação de contas, tornando o fato público aos demais condôminos. Caberá aos condôminos convocarem uma assembleia para destituição do síndico, nos termos dos artigos 1.349 e 1.350, §2º, do Código Civil, permitindo à nova administração adotar as medidas cabíveis após regularizado contabilmente os balancetes.

P: Um morador pode usar o seu apartamento (locado ou não) como escritório de arquitetura?

R.: Em sendo a finalidade do condomínio exclusivamente residencial, o impacto (parâmetros objetivos) da atividade empresarial desenvolvida pelo profissional liberal há de ser avaliado pelo condomínio. Com efeito, a depender do fluxo de clientes, empregados, colaboradores, entregadores, evidencia-se o uso da unidade como um “escritório” ou “sede” da empresa, podendo ser adotada medida judicial para cessar o uso inadequado. Não se pode, contudo, confundir a situação daquele profissional liberal que apenas cumpre jornada em home office.

P: Pode um condômino representar 43 moradores em assembleia?

R.: A questão deve ser respondida pela Convenção de Condomínio. Convenções mais antigas não costumam limitar o número de procurações. As mais novas costumam restringir a três. Seja como for, prevalece a convenção até sua alteração em regular assembleia especialmente convocada para tanto.