Os cuidados na contratação de serviços e obras: Cláusulas essenciais

Quando o síndico contrata empresas para executar serviços no condomínio é importante observar as cláusulas do contrato, a fim de para garantir o interesse do condomínio.

Existem cláusulas contratuais que serão fundamentais para ver assegurado o interesse do condomínio como segue, das quais não se deve abrir mão (vale aquele ditado: consulte sempre seu advogado).

Dividimos em cinco partes para melhor entendimento, sendo elas: 1. Objeto, 2. Responsabilidade da contratada, 3. Pagamentos, 4. Vigência e 5. Rescisão.

1.A minuta contratual deve vincular o orçamento ou proposta apresentada (cuja alteração dependerá de prévia submissão do corpo diretivo do condomínio), especialmente seus anexos, como materiais empregados, técnicas utilizadas (sempre que possível exigir a norma técnica ABNT como referência), prazos de entrega e instalação, preços e condições de pagamento e faturamento de terceiros (sobretudo quando possível diretamente contra o condomínio em razão de equipamentos a serem adquiridos de fornecedor);

2.A contratada deve expressamente se responsabilizar pela garantia dos serviços prestados ou equipamentos fornecidos; cumprimento dos prazos e especificações técnicas; contratação dos seguros pertinentes (como por exemplo o de risco engenharia); apresentação de ART (anotação de responsabilidade técnica) devidamente recolhida antes do início da obra; encargos trabalhistas e infortunísticas, danos ao condomínio, condôminos e terceiros; obediência ao regulamento interno; fornecimento e fiscalização do uso de EPI’s (equipamentos de proteção individual), uniformes e identificação; fornecimento e manutenção de mão de obra própria, qualificada e, em número compatível ao serviços executado (prévia relação e documentação comprobatório deve ser exigida); manutenção do diário de obra no local (sem o que dias de atraso não podem ser justificados);

3.Ajustar a possibilidade do contratante reter os pagamentos em caso de descumprimento das cláusulas relativas às obrigações da contratada, sobretudo no campo trabalhista e infortunístico, até que seja regularizada a infração; condicionar os pagamentos a efetiva entrega dos produto ou execução dos serviços (substituído pelo aceite formal do título); nas execuções de obras de grande envergadura, estabelecer valores de “mobilização” e “etapas” de cronograma, mediante a “medição” da evolução dos serviços executados.

4.Para os contratos de prestação de serviço, não aceitar cláusulas de “difícil saída”, como de “renovação automática” em caso de não denunciação das partes, prazo determinado incompatíveis ao objeto e investimento (como superior à vinte e quatro meses), notificação prévia de mais de sessenta dias de antecedência, pagamento pelos meses residuais não cumpridos; optar sempre pelas cláusulas de “fácil saída”, como renovação automática por prazo indeterminado, suscetível de denúncia prévia com antecedência de apenas trinta dias, notificação prévia de no máximo trinta dias para denúncia do contrato, independente de multas;

5.Para além da hipótese universal de descumprimento de cláusula contratual, registrar que demais hipótese, como a cessão parcial ou total do objeto do contrato, subcontratação, no todo ou em parte, das obrigações assumidas, ambas sem o consentimento expresso do contratante; pela utilização de mão-de-obra contratada por interposta pessoa (terceirizada ou cooperada) e, por isso mesmo, sem vínculo de emprego com a contratada; pela constatação de que as apólices de seguro apresentadas perderam sua validade; pela paralisação dos serviços sem motivo justificado.

guilherme@asta.adv.br

Advogado condominial, integrante da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados de Barueri/SP