Multa ou advertência, como chamar a atenção de condôminos infratores?

Em um ambiente no qual se reúnem indivíduos com as mais diversas personalidades e condutas o convívio coletivo só se torna viável pois é alicerçado em um código de posturas que dita o que é certo ou não dentro do condomínio. Esse conjunto de direitos e deveres, tanto de moradores quanto de síndicos, está contido na convenção, bem como no regimento interno do condomínio.

Os direitos e deveres de moradores e síndicos é legitimado, uma vez que há – no ordenamento jurídico brasileiro – uma lei que versa sobre a existência dos condomínios e suas demandas. Como forma de regular as ações dentro desse espaço, a Lei 4.591/64 (conhecida também por Lei do Condomínio) prevê a aplicação de multas aos que, fazendo parte daquele grupo, não obedecerem às regras por ele impostas.

A multa não deve ser interpretada como um meio de “vingança” ou má fé por parte do síndico e também não deve ser usada de forma arbitrária por ele. Trata-se de um instrumento, antes de tudo pedagógico, no intuito de penalizar o condômino infrator com o objetivo de ensiná-lo o que é correto a fazer.

Como deve ser feito o alerta aos condôminos que falham em suas responsabilidades: multa ou advertência? Para o advogado Cristiano Maia, quase todo conflito relacionado a condomínio pode ser evitado com o uso do bom senso.

“Tanto a multa quanto a advertência têm sua validade como mecanismos de impor ordem no espaço coletivo que é o condomínio, contudo, sabemos que há pesos diferentes para cada uma delas, sendo que a advertência deve vir antes da multa. O indicado é que, mediante uma falta, o condômino seja inicialmente advertido e, em caso de reincidência, multado”, afirma Maia.

Embora a legislação brasileira estabeleça a legitimidade da aplicação da multa no condomínio, o advogado explica que não há previsão sobre valores correspondentes nem quando essa penalidade deve ser imposta. “As infrações e os referidos valores devem constar na Convenção, isso não é o síndico quem decide, ele apenas executa o que já foi previamente acordado por todos que fazem parte do condomínio”, esclarece o jurista.

A multa não deve jamais ser vista pelo síndico como uma fonte de receita. Ela não é um recurso para se apelar nesse sentido, mas sim na intenção de limitar as ações dos condôminos visando uma melhor convivência entre todos. Ela só deve ser aplicada quando houver certeza inequívoca de que um determinado morador descumpriu o regimento interno. Para os casos de depredações do patrimônio, por exemplo, a multa só deve ser aplicada quando houver provas que responsabilizem o indivíduo.

“Antes de pensar em uma forma de penalizar o condômino faltoso, o síndico conciliador deve buscar uma negociação pacífica, em nome dos interesses do condomínio. Muitas vezes uma conversa amigável ou um e-mail educado podem ser mais efetivos que uma multa pecuniária. O bom síndico tem que ter jogo de cintura”, pontua o advogado Cristiano Maia.