INÉRCIA DO CONDOMÍNIO COLOCA PRÉDIO EM RISCO

Muitos edifícios estão correndo risco estrutural devido à inércia e falta de orientação jurídica do síndico, agravada pela desunião dos proprietários, que deixam de acionar a construtora para que esta promova os devidos reparos.

Os defeitos e vícios de construção devem ser obrigatoriamente reparados e indenizados pela construtora, logo que surgirem, pois o Código Civil impõe uma garantia irredutível de cinco anos.  Obviamente, qualquer edificação sofre desgastes no decorrer dos anos, sendo fundamental o condomínio solicitar uma perícia de engenharia sempre que surgir um problema que evidencie algum risco.

A demora em executar os reparos acarreta a desvalorização das unidades, pois qualquer comprador ou inquilino evita adquirir ou locar um imóvel com problemas.  O resultado, às vezes, é trágico, como os edifícios no Bairro Buritis e Caiçara que ruíram recentemente em Belo Horizonte, justamente, porque muitos moradores não deram a devida importância às infiltrações que oxidaram as ferragens, as quais dilataram e estouraram o concreto dos pilares e lajes.

É lamentável a cultura do “deixa pra depois” ou “cabe a fulano fazer os reparos”, porque quando ocorre o dano, o brasileiro tem o vício de culpar alguém e ignora que ele tinha o poder de evitar a tragédia. Se agisse de maneira firme e rápida, o Poder Judiciário teria obrigado o construtor a cumprir sua obrigação.

 PROFISSIONALISMO

 A maioria das pessoas deseja solução, mas não age. Reclama e espera “um milagre” que conscientize o construtor a fazer os reparos, que às vezes, superam milhões de reais. Há defeitos graves que têm custo elevado, como a troca do revestimento do prédio, a quebra de pisos e paredes desnivelados e novos circuitos elétricos. Assim, o construtor prefere ignorar os problemas ou camuflar os defeitos, torcendo para passar o prazo de garantia. Entretanto, muitos ignoram que se o condomínio/comprador provar que o defeito surgiu dentro do prazo de cinco anos, poderá a construtora sofrer o processo judicial até 10 anos a contar do aparecimento do vício de construção.

Essas demandas são complexas, e logicamente, um advogado especializado tem seu custo, bem como um engenheiro perito. Causa estranheza a postura dos compradores que investiram milhões no prédio, se recusarem a pagar uma assessoria jurídica que evitaria que os mesmos arcassem com a reforma para consertar os defeitos, já que o construtor, após o prazo de garantia, não atenderá nem telefone para ouvir reclamação.

O construtor sabendo disso, simplesmente deixa de cumprir sua obrigação e assim espera passar o prazo de garantia de cinco anos, sendo comum ele ter um amigo ou parceiro que mora no prédio, que se empenha em desunir os proprietários.

Há proprietário, verdadeiro inimigo da matemática, que alega ser o processo judicial caro, apesar de este representar, por exemplo, 1% do valor de sua unidade quando todos participam. Assim, prefere perder 25% com a desvalorização do seu patrimônio, além de criar uma situação de cada proprietário gastar 5% do valor do apartamento, caso tenha que entrar com o processo individualmente.

 IMÓVEL NA PLANTA

A Lei 4.591/64 determina que a Construtora deve instalar a Comissão de Representantes, composta por três compradores que têm o poder de acompanhar a obra, de maneira que aquela tenha qualidade, reduzindo assim o risco do prédio vir a ter problemas. Porém, isto não é feito na prática, pois caso a Comissão de Representantes contratasse um engenheiro auditor para conferir a execução da obra, certamente, muitos defeitos não existiriam.

FALTA DE ATITUDE

Diante dos defeitos no prédio, os compradores, ao invés de contratarem uma assessoria jurídica especializada, adotam uma postura amadora e solicitam a construtora a reparação dos defeitos aparentes. Ignoram os defeitos ocultos, falhas construtivas que somente um perito é capaz de descobrir, e assim, aceitam reparos paliativos ou assinam documentos elaborados pelo Departamento Jurídico da construtora que podem se voltar contra eles.

ECONOMIA ILÓGICA

Os noticiários logo cairão no esquecimento, e, daqui há alguns meses veremos outros prédios ruírem com a perda de entes queridos, pois a inércia e desunião dos condôminos, que poderiam evitar a tragédia, prevalecem. O individualismo é incompatível com a realidade de um condomínio, pois este consiste numa propriedade coletiva. Se num prédio de 30 unidades cada uma vale R$800 mil, o que está em jogo é um patrimônio de R$24 milhões. Assim, a defesa do condomínio deve ser custeada por todos os proprietários, sem exceção, mediante a aprovação pela maioria simples dos presentes à assembleia de condomínio. Portanto, unam-se e defendam seu patrimônio, pois depois de cair, colocar a culpa na Prefeitura ou lamentar não adianta.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG

Consultor Jurídico e Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal

keniopereira@caixamobiliaria.com.br