Formas de cobrança da cota condominial em atraso

Quando as medidas extrajudiciais mais se tornam nocivas

Você sabe de onde vem a expressão “meter no pau”? Já ouviu alguém dizendo que iria meter o devedor no pau para cobrar seu crédito? Por mais deselegante que possa parecer, essa expressão surgiu num contexto histórico e ela descreve exatamente o que era feito contra o inadimplente: o credor anotava o nome do devedor e o valor devido e fixava nos troncos de árvores que encontrasse.

Imagine nos dias atuais, caminhar no parque e ver seu nome anotado nas árvores com a descrição de suas dívidas. Ou então circular no condomínio e se deparar com a relação dos inadimplentes fixada nas áreas comuns e lá no meio encontrar seu nome.

Na verdade, ainda é comum ouvirmos relatos de formas vexatórias de cobrança, muito embora isso ocorra com raridade nos dias atuais.  A mudança de comportamento surge na década de 90, com a inserção do Código de Defesa do Consumidor no nosso sistema jurídico. Outro fator relevante contribuiu para referida mudança: a Internet. A facilidade de acesso à informação tornou as pessoas mais conhecedoras de seus direitos e as cobranças que beiravam o absurdo foram desaparecendo com o passar do tempo.

Mas nem todas as formas de constrangimento deixaram de existir e é aí que reside a problemática, o que é constranger? É preciso ter em mente que a simples cobrança é exercício regular de direito, portanto, não se constitui ameaça, avisar que a falta de pagamento implicará na negativação do nome ou na distribuição de ação judicial, tampouco enviar carta “lembrando” o inadimplente do dever de pagar pode ser considerado constrangedor ou ameaçador.

Tratando especificamente do débito condominial a questão ganha contornos mais complexos, uma vez que o recebimento envolve não apenas o interesse do credor, mas de uma coletividade. A consequência prática disso é a relativização dos comportamentos considerados constrangedores e na maioria das vezes as questões precisam ser solucionadas na justiça. Divulgar relação de devedores ou interromper o fornecimento de água são métodos ainda utilizados para compelir o condômino inadimplente a cumprir suas obrigações.

A inadimplência de fato prejudica, mas existem meios apropriados de combatê-la e existe a via judicial para fazer o condômino pagar seu débito. Os meios alternativos podem ser eficazes, mas também podem trazer consequências indesejáveis ao condomínio. É preciso pensar nisso.

A meu ver, se o condomínio possui uma taxa de inadimplência alta, não é a exposição do condômino que resolverá o problema, tampouco impedi-lo de utilizar os espaços, o que, aliás, do ponto de vista jurídico é incorreto. Essas medidas, além de não solucionarem efetivamente o problema, criam um ambiente de animosidade, fazendo do condomínio um lugar indesejável para se viver.

Isso significa dizer que o condômino inadimplente pode sim ser “lembrado” de suas obrigações, mas não constrangido. E se a lembrança não alcançar o efeito desejado, o caminho mais efetivo é via judicial. Mas isso deve ser feito o quanto antes, pois combate-se a inadimplência tratando-a no início e não quando ela foge do controle.

Davi Silva é advogado, professor universitário e síndico profissional

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