Entenda qual o quórum necessário para mudar a finalidade de uma área comum

Síndicos buscam evitar impugnações de decisões tomadas em assembleias. Os quóruns para aprovação de obras com mudanças drásticas no condomínio podem gerar discussões administrativas e até judiciais.

 Com o crescente aumento do acesso a informação, muitas pessoas passaram a conhecer direitos que antes não conheciam. Um verdadeiro avanço social. Diante disso, os síndicos devem estar atentos para agir conforme as regras e normas que regem a vida em condomínio, para que assim consigam colocar em prática, de maneira eficaz, aquilo que lhes competem.

Assim, muitas dúvidas surgem acerca da quantidade de votos necessários para aprovação de determinada obra, ou de mudança de destinação de uma área comum.

Como se sabe, cada condomínio possui a sua própria convenção condominial, bem como o seu regimento interno. Todas as normas da convenção e do regimento interno devem se ater aquilo que está disposto na norma geral que regula as relações condominiais, que é o Código Civil, ou seja, vai sempre prevalecer ele.

O síndico deve saber que a primeira providência a se tomar, no caso de alteração de destinação de um espaço para uso diverso, é convocar uma assembleia para este fim. De início, deve-se estar ciente do que diz o Código Civil em seu artigo 1.351, que prevê a necessidade de votação unanime para aprovação desta obra, inclusive com participação dos inadimplentes, sendo que esta é a única assembleia em que os inadimplentes podem votar.

Afinal, o que seria a mudança de destinação de uma área? Explico. Realizar obra no playground para criar vagas de estacionamento, por exemplo, muda a finalidade do ambiente. O que era uma área de lazer tornar-se uma área de mobilidade, por isso exige-se a unanimidade na aprovação, pois impacta diretamente na vida de todos os moradores.

Sabemos que nem sempre essa regra é seguida à risca. Costuma-se aprovar essa mudança com apenas dois terços dos moradores. Mas como a função aqui é trazer segurança jurídica e evitar impugnações das assembleias, recomenda-se a aprovação com unanimidade, conforme prevê a lei.

Convém lembrar que, a unanimidade para aprovação de obras só é exigida quando se faz a mudança da destinação da área. Caso a ideia seja construir uma quadra poliesportiva no lugar de um playground, não será necessário o quórum unanime, mas sim o quórum de dois terços dos moradores para aprovar a mudança. Justamente por que a finalidade da área, neste caso, não foi alterada, o que era lazer continuou sendo lazer.

O sindico pode utilizar-se de inovações na hora de realizar a assembleia para contornar a ausência de quórum para aprovações deste tipo. Como, por exemplo, assembleia através de meio eletrônico, que possibilite a participação de todos, mesmo que distantes. E ainda, a outorga de procuração para que outros moradores possam representar os ausentes nas votações. Assunto que nos aprofundaremos na próxima edição.

Sabendo disso, que tal propor a reformulação daquela área que ninguém mais usa, ou que não faz mais sentido para os moradores?

matheus.cunha@isadvogados.com