COBRAR TAXA DE CONDOMÍNIO DO ADQUIRENTE QUE NÃO RESIDE NO PRÉDIO PODE CONFIGURAR CRIME

Deve ser evitado o conluio da Construtora com a Administradora de condomínio

Com o crescimento recorde dos lançamentos imobiliários, que superaram a capacidade de construir, muitas construtoras descumpriram a data da entrega das unidades, tendo ainda a qualidade dos empreendimentos, sido prejudicada em virtude da falta de mão de obra qualificada, o que resultou no aumento dos vícios de construção.

Algumas construtoras criaram mecanismos para dificultar o consumidor exigir seus direitos.  Exemplo disso é a cláusula contratual que estipula o direito da construtora escolher a empresa que administrará o condomínio após a entrega deste aos condôminos. Essa cláusula é abusiva e pode gerar diversos prejuízos aos compradores, já que a empresa indicada é parceira da construtora e, portanto, defende especialmente aos interesses desta última que lhe “arrumou o trabalho”.

O direito de eleger o síndico ou escolher a Administradora pertence aos condôminos e não à construtora, pois esta não é mais proprietária a partir do momento vende as unidades aos adquirentes.

Perda do direito a indenização pelos vícios de construção

Os condôminos, preocupados com outros problemas, têm o vício de pensar que alguém defenderá seus interesses no condomínio de graça, ignoram que um bom profissional não custa barato. Assim, ao constatarem vícios de construção no apartamento ou no prédio, agem de forma ingênua e solicitam ao síndico e este à Administradora para ver o que deve ser feito. Estranhamente, a Administradora, em conluio com a construtora, nada faz para que ocorra a prescrição ou induz os proprietários a pensarem que os defeitos devem ser pagos pelo condomínio.  Algumas sabotam o condomínio ao desestimular e retardar o ajuizamento de processo judicial de reparação de danos contra a construtora, outras promovem a desunião, existindo até a manipulação da ata de assembleia e a sugestão de soluções paliativas para beneficiar o construtor.

Cobranças indevidas contra o adquirente

Alguns moradores são surpreendidos com a cobrança, por parte da Administradora de Condomínio, de uma taxa referente à obtenção de CND do INSS, o que é errado, já que tal despesa cabe ao incorporador/construtor, o que demonstra clara intenção de favorecer quem a indicou. Pior, quando a Administradora cobra do comprador a taxa de condomínio do apartamento que está na posse da construtora, a qual esta ainda fazendo obras para torná-lo habitável.

Várias são as decisões dos Tribunais Estaduais e do Superior Tribunal de Justiça que determinam que somente após a construtora entregar as chaves do apartamento ao adquirente, terá este o dever de pagar a taxa de condomínio. É evidente a prática criminosa do construtor que não termina o apartamento  e marca diversas vistorias para o comprador visitar o imóvel, para força-lo a receber as chaves mesmo que este possua vários defeitos que exigem que o mesmo esteja desocupado para ser reparado. Logicamente, até que o construtor entregue o apartamento em perfeito estado, caberá somente a ele pagar a taxa de condomínio e o IPTU.

Construtor e Administrador podem responder por vários crimes

            Os proprietários e os empregados da Construtora e da Administradora do Condomínio, ao saberem que é ilegal cobrar do adquirente do apartamento na planta a taxa de condomínio e o IPTU, do bem que está na posse da fornecedora, podem incidir, inclusive, no crime de formação de quadrilha, previsto no art. 288 do Código Penal, pois essa prática visa lesar terceiros e obter enriquecimento ilícito. Quadrilha, para fins penais, é uma associação estável e permanente de mais de 3 pessoas com o fim de praticar crimes.

Ao analisar casos concretos, o advogado criminalista, Jairo Jordano Catão Júnior, esclarece que a prática do síndico/Administradora se unir à construtora para penalizar o comprador com a cobrança da taxa de condomínio do apartamento que ainda não tem a posse, em decorrência dos defeitos do imóvel ou da falta de documentos da construtora para viabilizar o financiamento da parcela final, configura estelionato, o qual prevê pena de reclusão de um a cinco anos e multa: Art. 171 – Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento.

Caso o comprador seja constrangido a pagar sob a ameaça de ser processado por uma Ação de Cobrança, que poderá cortar o crédito dele na praça, venha por isso a efetuar o pagamento, o construtor e/ou diretor da  Administradora, poderão ser condenados judicialmente a devolverem em dobro do valor pago indevidamente, bem como aos danos morais. Poderão ainda, responderem pelas medidas penais cabíveis, que no caso do crime de extorsão prevê pena de até dez anos, nos termos do artigo 158 do Código Penal.

Construtora paga menos do que é o correto

Há casos de Administradora cobrar apenas 30% do valor da  taxa de condomínio referente aos apartamentos que ainda pertencem à construtora, o que é ilegal, pois lesa os adquirentes que acabam pagando cota parte que caberia à construtora. Assim, constamos construtoras obtendo milhões de lucro indevido, justamente porque os adquirentes não valorizam o conhecimento e agem de forma tumultuada, repudiando uma orientação jurídica que domine o assunto. Numa assembleia ouvimos diversos absurdos, frutos de informações equivocadas, que levam o condomínio a adotar posições erradas. Por isso, o construtor passa comprovar que vale a pena não respeita os compradores, por ser lucrativo.

FALTA DE CONHECIMENTO PROPICIA PREJUÍZO

Apesar de advogar e atuar na área imobiliária há mais de três décadas, a cada dia me surpreendo com a criatividade de empresários que arranjam um “jeitinho” de lesar os outros, inserindo cláusulas abusivas nos contratos. Causa tristeza ver  que essa artimanha  funciona porque os moradores não se unem para lutar por seus direitos, de maneira inteligente e eficaz como fazem as grandes empresas. Escolhem o advogado não pela competência e habilidade, mas sim por ser mais barato, e assim, consolidam o prejuízo de elevado valor, diante da falta de união e orientação especializada.

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG