Qual a natureza jurídica do condomínio afinal?

Em uma versão simplificada, a palavra “condomínio” pode ter a seguinte definição em um dicionário: direito de propriedade exercido em comum ou conjunto de partes comuns de um edifício. A acepção jurídica do termo, entretanto, não se basta no verbete do dicionário e é assunto controverso até mesmo entre operadores do Direito.

Segundo as juristas Evelyn Gasparetto e Cristina Guidon – autoras do livro “Administrando Condomínios” da editora Servanda – apesar de já existirem normas, pareceres e decisões a respeito desse instituto, o condomínio não possui personalidade jurídica. É considerado como uma personalidade anômala, não se enquadrando na situação de física nem jurídica.

Adequação – A instituição do condomínio não está entre o rol das pessoas jurídicas citadas no artigo 44 do Código Civil, que diz que são pessoas jurídicas de direito privado as associações, as sociedades e as fundações. O mesmo artigo não faz referência ao condomínio. Essa falta de adequação pode acarretar transtornos à rotina prática do condomínio.

Enquanto em uma empresa, associação ou qualquer tipo de PJ, existe a figura do diretor ou presidente para executar a administração com autonomia, algo diferente se aplica ao condomínio: quem está à frente de sua gestão é o síndico, cargo ocupado por tempo predeterminado e com poderes restritos, sempre submissos à deliberação de uma assembleia. Dentre as limitações está a impossibilidade de adquirir ou alienar bens, por exemplo. “Verifica-se portanto, que a personalidade do condomínio é apenas formal, servindo para atos em processos judiciais e atividades administrativas. O condomínio é uma ficção jurídica que existe na órbita do Direito”, destacam Gasparetto e Guidon. Prevalece o entendimento  de que o condomínio não tem personalidade jurídica, porém, está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico.

Contrato social – Em síntese, é possível definir o condomínio como uma convergência de interesses – sem personalidade jurídica própria – de proprietários que possuem unidades privativas e participação proporcional em áreas coletivas, de acordo com o tamanho de suas unidades. Assim, não é coerente se falar em contrato social nem em estatutos, e sim em convenção condominial.

Nesse contexto, podemos nos questionar: qual é o limite das atribuições do síndico? De acordo com o art. 1.348 do Código Civil, são competências dele: convocar a assembleia dos condôminos; representar, ativa e passivamente, o condomínio; dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno; diligenciar a conservação do patrimônio; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar as contribuições e cobrar as multas devidas; prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; realizar o seguro da edificação.