Despesas e uso de fundo de reserva em questão

*Luiz Fernando de Queiroz

Duvidas sobre a cobrança de taxas condominiais e utilização do valor arrecadado são muito comuns entre condôminos e síndicos, já que o entendimento da legislação sobre o assunto exige conhecimento jurídico mais extenso. Abaixo, alguns conhecimentos que podem ajudar na solução de questões pertinentes à cota condominial.

Mais algumas perguntas e respostas de questões práticas ocorridas no dia a dia do condomínio vindas de todo o Brasil.

Pergunta – O condomínio obteve o “habite-se” em dezembro/1999. Alguns condôminos adquiriram e receberam as chaves das unidades nos primeiros meses do ano 2000.O prédio já estava gerando despesas (água, energia elétrica, funcionários e manutenção de elevadores). A construtora está emitindo boletos bancários para a cobrança das cotas condominiais (calculadas de acordo com a fração ideal de cada unidade) a partir da data da entrega das chaves. A assembleia geral de instalação foi realizada em agosto/2000. Alguns condôminos se recusam a pagar essas cotas condominiais por entenderem que somente podem ser cobradas a partir da data da assembleia. Solicitamos orientação quanto ao problema colocado.

Resposta – A nosso ver, é totalmente infundada a recusa de alguns condôminos em pagar as despesas de manutenção realizadas antes da AGE de instalação do prédio. Tais gastos, de natureza condominial e necessária, são e serão devidos por todos os condôminos, independentemente dos aspectos formais do condomínio. O não pagamento por alguns dos promitentes compradores poderia ensejar o seu enriquecimento indevido, quebrando a isonomia que existe entre os co-proprietários. Ademais, sendo divida que se agarra ao imóvel (“propter rem”), é assumida pelo sucessor, no estado em que se encontra. Em outras palavras não é a assembleia geral de instalação que cria a obrigação de os condôminos contribuírem com as despesas de manutenção do prédio, mas sim o próprio fato de tais despesas existirem, mormente em se tratando do pagamento de água, energia elétrica, funcionários e manutenção de elevadores.

Pode-se eventualmente questionar certas despesas efetuadas antes da AGE, glosando-as em função de não serem necessárias ou por serem obrigação de responsabilidade da construtora ou do incorporador. Em tal hipótese, porém todos os condôminos devem pagar o mesmo valor da cota e o condomínio, por seu síndico, deverá reclamar amigável ou judicialmente o reembolso dos valores pagos indevidamente ou acionar quem tenha causado eventual prejuízo ao prédio.

Inscrição no SPC

Pergunta – Há a necessidade de uma assembleia extraordinária para a inscrição dos inadimplentes no SPC? Qual o quorum mínimo? Se houver dentre os participantes apenas um que não concorde com esta medida, como fica?

Resposta – A inscrição dos condôminos inadimplentes no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) de Curitiba e de outras cidades, que firmaram convênio com a Associação Comercial, depende de aprovação de assembleia extraordinária de cada condomínio. O quorum exigido no caso é regular, vale dizer, o da maioria dos presentes no ato. A discordância de um ou de poucos condôminos não invalida a deliberação. A inclusão de devedores no SPC não pode se tornar motivo de discórdia irreconciliável e arrependimento futuro. Nem sempre o que é legal e permitido é a melhor solução do ponto de vista dos interesses comuns.

Pergunta – Se o síndico usou o fundo de reserva para cobrir despesas ordinárias em virtude da inadimplência, o que pode ocorrer?

Resposta – São tantas as hipóteses que seriam impossíveis listá-las aqui. Tratando-se de um desvio de função ou de finalidade, entendemos que o síndico está assumindo riscos desnecessários. Poderá ser acionado pelos condôminos por qualquer prejuízo que tal uso possa causar, independentemente de culpa, que se presume. Por exemplo, se um apartamento está alugado e o síndico utiliza recursos destinados a despesas extraordinárias (fundo de reserva) para pagar despesas ordinárias, reembolsadas pelo inquilino, este pagará um valor menor do que o devido, em prejuízo do locador, que integralizou o fundo. A diferença poderá ser exigida do síndico, como indenização pelos prejuízos causados.