Quorum para obra comum

*Luiz Fernando de Queiroz

A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos.

A pergunta dirigida ao TeleCondo lançou dúvida quanto à apresentação do artigo 1.342 do novo Código Civil, o qual não tem correspondência no Código Civil de 1916 e que trata sobre a realização de acessões em áreas do condomínio.

A questão está assim vazada: “Foi realizada uma chamada assembleia geral extraordinária em que ficou determinada a transferência do dinheiro da poupança do condomínio (reservado para pintura do prédio) e aprovada a execução de uma guarita (segundo consta, não compareceram nem 15 pessoas de um total de 52 apartamentos), a qual tomará espaço de área de lazer comum, onde será feito um corredor, um muro na beira da piscina e uma rampa para entrada de um dos prédios. Pergunta-se: quantas pessoas deveriam estar presentes na assembleia para aprovação destes projetos e também se é de 2/3 dos presentes, de 2/3 do total dos 52 moradores ou se é 100% dos moradores?

A solução do questionamento encontra resposta no citado artigo, que diz:

“Art. 1.342. A realização de obras em partes comuns em acréscimo às existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”.

Deduz-se da norma transcrita que o quorum necessário para efetuar obras, como a guarita, que trazem um acréscimo às utilidades do prédio, sem obstaculizar o uso das partes próprias ou comuns, é de 2/3 (dois terços) de todos os condôminos. No caso em exame, será necessário que, em assembleia extraordinária, 35 proprietários se manifestarem favoravelmente.

A unanimidade de votos somente será exigida na hipótese de se pretender construir um novo pavimento ou outra edificação no terreno do condomínio. É o que dispõe a regra seguinte a citada, in verbis:

“Art.1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”.

Com relação à construção de uma guarita, lembramos ao leitor que a jurisprudência brasileira tem feito vista grossa às disposições da lei sempre que, por motivo de segurança, alguma imposição legal tenha que ser desobedecida. Assim foi, por exemplo, no caso da instalação de grades nos andares inferiores dos edifícios, o que, em tese, feriria a incolumidade da fachada. A justiça entende que o fator segurança prepondera sobre o estético. Idem com relação à colocação de redes de proteção nas sacadas.

Portanto, mesmo que haja eventual prejuízo à utilização de partes comuns ou desvio de sua finalidade (construção de guarita no lugar do playground), se isto for aprovado em razão da segurança do prédio, a obra atingir parte de uso privativo de algum proprietário (exemplo: um canto de seu terraço), só será possível com sua anuência, mas, mesmo assim, não será exigido unanimidade.

Lembramos que o quorum legal é este, mas que, se a convenção dispuser de modo contrário, prevalece o que nela está escrito (Cód. Civil, art. 1.352, parág. Único.)

Autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB e colaborador do Jornal do Sindico.