Convenção condominial: o que é e para que serve

Todo mundo que mora em um edifício residencial em algum momento da vida já ouviu falar nela. Praticamente todas as edições do Jornal do Síndico tem ao menos uma menção a ela por mês. Ela é a toda poderosa, a guardiã de todas as regras e aquela que deve ser respeitada como lei dentro do condomínio. De quem estamos falando? Sim, dela, a Convenção condominial.

Sendo tão citada, já é possível supor que se trata de algo importante, mas você sabe realmente o que ela é? Em que consiste, o que contém, qual sua validade, quem a escreve? Essas são perguntas as quais nem todo condômino e nem mesmo todo síndico sabe responder. Por isso, trouxemos uma breve explicação para sanar as dúvidas mais frequentes.

Em primeiro lugar, é importante ressaltar que a existência de uma Convenção do condomínio está prevista pela Lei dos Condomínios no Código Civil brasileiro, onde está determinado que todo condomínio deve possuir uma. Mas, o que vem a ser exatamente isso?

A Convenção reúne as principais regras para se habitar o condomínio, que – conforme o próprio nome sugere – é um domínio coletivo. Esse documento funciona como a “lei” dentro do espaço comum, ditando o que é permitido e proibido, dentre outros pormenores. Contudo, embora possua valor legal, a Convenção não pode tudo. É vetado, por exemplo, que ela traga uma regra que vá contra um direito ou lei que rege a nação como um todo, ou seja, ela não pode se sobrepor à legislação brasileira.

Exemplificando: mesmo que tenha a maioria da votação em assembleia, o condomínio não pode estipular um percentual de multa por inadimplência superior àquele determinado pelo Código Civil, que é de 2%. Outro exemplo (bastante polêmico): o condomínio não pode proibir que os moradores possuam animais de estimação, pois a legislação nacional permite a posse de animais. O que a Convenção pode ditar são as regras para convivência desses animais dentro do prédio.

Como ela é elaborada? Geralmente, pega-se como base um modelo de Convenção de outro estabelecimento e são feitas nele as alterações e adequações pertinentes ao novo contexto. O documento é criado na assembleia de instalação de cada novo condomínio. Para que essa primeira versão seja válida não há necessidade de aprovação por quorum mínimo, entretanto, para mudanças posteriores é necessário que 2/3 das frações ideais sejam a favor das alterações propostas. O registro da Convenção em cartório não é obrigatória, mas é aconselhável que o faça.

É direito de todo e qualquer condômino ter livre acesso ao documento. É recomendado, inclusive, que não se espere essa solicitação: o próprio síndico pode se antecipar e disponibilizar uma cópia do mesmo a cada novo morador que chega. É fundamental que se conheçam as regras do local em que se vai morar e a melhor maneira é lendo a Convenção.

Dentre outros assuntos, ela traz informações sobre:  as funções do síndico, o modelo de administração do condomínio, informa se há uma administradora responsável pela gestão, se há o cargo de subsíndico e se forma conselho fiscal; traz também as sanções condominiais aplicadas em caso de infrações; como é feito o orçamento e o rateio das despesas; a composição e atribuições da Diretoria e conselho do condomínio ; a descrição dos prédios e ambientes de uso coletivo, bem como equipamentos disponíveis; descreve obras estruturais, manutenções e esclarece como se formam as assembleias de condomínio e o quórum necessário para cada votação.