Guerra contra maus pagadores vem obtendo bons resultados
A inadimplência é sem dúvidas o maior problema a ser enfrentado na administração de um condomínio. Isso porque dela advêm várias outras complicações: despesas de rotina e salários de funcionário (e consequentes embargos jurídicos), falta de manutenção predial e desarmonia entre condôminos. Sim, porque os bons pagadores terminam sendo diretamente prejudicados pela negligência dos maus pagadores e isso gera insatisfação geral.
Para combater este mal, alguns mecanismos vêm sendo aplicados com sucesso. Levantamento realizado pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) demonstram que os índices de ações por falta de pagamento de despesas condominiais na cidade de São Paulo, a mais populosa do país, estão em queda.
No mês de janeiro de 2014 foi identificada uma redução de 34,72% em relação ao mesmo período do ano anterior: foram protocoladas 643 ações contra 985 em 2013. Analisando o período de 12 meses, observou-se redução de 12,1% no número de ações de fevereiro de 2013 a janeiro de 2014 (9.339) em comparação ao mesmo intervalo de tempo anterior, que registrou 10.623.
Para o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, Hubert Gebara, o bom resultado na guerra contra os maus pagadores é devido à maior eficiência nas cobranças por parte das administradoras e dos síndicos, “que zelam para que a inadimplência não cresça perigosamente”.
“Percebe-se tendência de queda das ações por falta de pagamento de despesas condominiais desde 2006, quando o total foi de 17.234 casos. Em 2013, foram 9.681 ações protocoladas e, nos últimos 12 meses, 9.339, praticamente a metade de sete anos atrás”, comemora.
O síndico deve ter pulso firme e a administração deve ser dura com os condôminos em atraso, caso contrário, corre-se o risco de perder o controle sobre as finanças do patrimônio. É aconselhável que não haja demora entre o não pagamento e a propositura da ação judicial. A primeira abordagem pode ser feita por carta e deve ser amigável, solicitando o acerto de contas. Sem sucesso, deve-se apelar para a Justiça imediatamente. Não havendo acordo nem na Justiça, o imóvel vai a leilão (venda em praça pública) e servirá para o pagamento das taxas condominiais em atraso.
Caso o inadimplente se proponha a estabelecer um acordo, o síndico deve oferecer apenas condições de parcelamento. O valor da dívida, entretanto, deve ser mantido integralmente incluindo reajustes. A flexibilidade no valor pode estimular o comportamento inadimplente, pois os condôminos podem deduzir que, ao invés de honrar pontualmente seus compromissos, é mais vantajoso e econômico acumular meses em atraso e pagar tudo parcelado e com desconto. Além disso, abrir mão dos acréscimos decorrentes da mora seria uma injustiça com os condôminos que pagam suas contas em dia.
