OBSERVATÓRIO Por Kênio de Souza Pereira

Condomínio Fechado: não compre lote irregular

Há fazendas que são fracionadas e vendidas de forma ilegal

Muitos têm o sonho de morar ou possuir uma casa ampla para residir ou para passar os finais de semana em um condomínio fechado, com a segurança de uma portaria, vigilantes e demais serviços. Ocorre que não são poucas as notícias desse sonho ter virado um pesadelo. São diversos os casos em que o proprietário de uma fazenda ou gleba rural faz um loteamento irregular, com planta particular, sem a necessária aprovação pela Prefeitura. Ao adquirir uma fração de uma área de grande dimensão, por meio de um contrato de promessa de compra e venda, somente após pagar as prestações do lote, descobre que não conseguirá ter o registro individual do seu lote, o que acarreta vários problemas, além de perda de valor e insegurança.

Tendo em vista que o artigo 1.245 do Código Civil determina que somente se torna proprietário de um imóvel quem registra a compra, o fato é que quem adquiri um lote irregular não consegue provar perante a terceiros que realmente é proprietário daquele “projeto de lote”.

Falta de cuidados – Várias são as pessoas que, movidas pela emoção da compra e com um grande espírito de credulidade, compram um terreno sem saber que está adquirindo um pedaço de uma fazenda ou gleba, sendo impossível registrar o local exato que está sendo adquirido. Até mesmo profissionais de grande conhecimento jurídico e comercial, são induzidos a erro, pois muitos desses empreendimentos são travestidos de documentos que parecem consistentes, tendo alguns convenção ou estatuto particular. Por isso, é comum somente após muitos anos descobrirem que foram enganados.

A “jogada” mais comum é a seguinte: Faz-se um loteamento irregular, sem aprovação da Lei nº 6.766/79 e vendem-se as frações ideais de terreno, o que leva o comprador a ter vários “sócios” de uma única gleba de terra. Quem gostaria de comprar uma casa e possuir 300 sócios? Logicamente ninguém! Pois não há como saber quem é dono da sala, do banheiro ou de cada quarto.  Nessa situação a pessoa adquire um lote sem saber exatamente onde são as divisas, pois não há planta aprovada pelo município e nem estudos técnicos de sistema viário e parcelamento que evite erosões e inundações.

O prejuízo é perfeitamente evitável quando o comprador contrata um advogado especializado para assessorá-lo na compra de qualquer imóvel. O custo dessa assessoria é muito inferior ao que se gasta com um processo judicial para rescindir o contrato ou requerer alguma indenização posterior. Certamente, há loteadores que se sentem à vontade para vender lotes ilegais por causa de muitos adquirentes não agirem à tempo, ou seja, perderem o direito de reclamar em decorrência da prescrição.

Corregedoria de Justiça – Os loteamentos sem aprovação da prefeitura têm baixo valor comercial, e o Ofício de Imóveis não pode registrar a compra, por ser ela ilegal. Casos como os aqui citados ficaram tão comuns que motivaram o Desembargador Sérgio Lélis Santiago, Corregedor-geral de Justiça do Estado de Minas Gerais, em 1993, baixar a Instrução n° 213/93, que diz: “Não podem os titulares dos Cartórios Imobiliários proceder o registro de frações ideais de terreno com localização, numeração e metragem certas, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio que caracterize Loteamento ou Desmembramento do Solo Urbano de modo oblíquo e irregular, desatendendo aos princípios da Lei 6.766/79, notadamente a prévia aprovação do projeto respectivo pelo Poder Público Municipal, respondendo o infrator pelas penalidades cabíveis”.

Um lote clandestino sob a fachada de “condomínio fechado”, acaba iludindo um comprador desatento, pois aquele loteamento irregular poderá não ser contemplado com transporte público, não possuir áreas públicas para implantação de equipamentos de saúde, educação, lazer e segurança, estar propenso a sofrer alagamentos, assoreamento de rios e lagos, além de problemas com saneamento e de abastecimento de água e energia elétrica. Assim, estará fadado à desvalorização, pois a prefeitura não terá qualquer compromisso em implantar nada que for solicitado pelos moradores. Os problemas se agravam ante ao fato dos compradores descobrirem que fizeram um péssimo negócio, perdendo a motivação para investir em obras, fazendo o loteamento fracassar.

Até a venda para terceiros se torna complicada, pois conforme o Código Civil, o quotista da gleba do terreno terá que dar preferência na compra aos demais “sócios” desse condomínio, já que a área é indivisa diante do fato de não existir matrícula ou registro individualizado desse suposto lote.  Dependendo do caso é viável o adquirente rescindir o contrato de compra e venda e exigir do loteador a devolução do que pagou, devidamente corrigido, com perdas e danos, por ter sido enganado, já que foi induzido a pensar que estaria comprando um lote devidamente regulamentado como condomínio fechado.

*Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG – e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 3225-5599