Reforma predial: planejamento é o mais importante
Antes de se começar a fazer uma obra, o condomínio deve saber todo o que precisa ser feito e começar do que for mais necessário
Obras inacabadas, serviço de baixa qualidade, remendos e muita dor de cabeça. Problemas como esses podem ser evitados se, antes de contratar a reforma, o condomínio fizer um bom planejamento. É preciso que os moradores decidam o que deve ser feito, quais as prioridades e o que cabe no fundo de reserva.
De acordo com o engenheiro civil Antônio Azevedo Santos, que presta consultoria a condomínios em reforma, existem duas situações que motivam a reforma. Ou o objetivo é trazer conforto ao moradores, fazendo com que eles vivam em um ambiente mais atual; ou a valorização do imóvel, bem conveniente em época de boom comercial no ramo imobiliário.
Antônio explica que a primeira opção trata de facilitar a vida dos condôminos e atende a leis atuais, como acessibilidade para cadeirantes e idosos, como trocar escadas por rampas ou elevador. “São melhorias para o conforto”, diz ele. Já em relação à valorização, entram as mudanças estéticas, como a cerâmica na fachada, a troca do ferro para o alumínio nas janelas, etc. “O ideal é que a obra alie conforto e beleza”, completa o engenheiro.
Para fazer o planejamento, o síndico precisa organizar uma comissão fiscal de obra, que vai se responsabilizar pelo acompanhamento. Esse grupo vai se preocupar com a questão financeira, mas também, verificar se a obra está sendo bem feita. É preciso verificar se a qualidade do material empregado é a mesma do oferecido no contrato, saber o que precisa ser feito preliminarmente. “Primeiro tem que pensar em manutenção. Em necessidade. Não adianta pintar e depois fazer uma obra que danifica e ter que fazer tudo de novo ou remendar”, diz Antônio.
Aliás, de acordo com o engenheiro, normalmente, os problemas em obras de reformas acontecem por falta de acompanhamento. “Trabalho como perito no Fórum Lafayette e vejo a quantidade de reclamações dos condomínios que acham que a obra não foi feita como estava no contrato. É porque não acompanharam”, explica ele.
Como e quando optar pela reforma
O ano de 2009 foi bastante positivo para o ramo da construção civil que lida com reforma e 2010 pode superar as expectativas. Esta é a avaliação de Alexandre Deschamps Andrade. Segundo ele, as obras mais solicitadas pelos condomínios são a reforma da fachada e o piso de garagem. Em época de chuva, predomina a impermeabilização do telhado.
Para Alexandre, o valor da obra depende de alguns fatores. O principal é o estado em que o prédio se encontra. “Se a reforma é feita com mentalidade de manutenção preventiva e sempre tiver um plano de reforma, a obra nunca vai sair cara. Mas se deixar para a última hora, para corrigir um problema que já está prejudicando, aí sai caro”, avisa.
Na hora de contratar a empresa, Alexandre recomenda que o síndico busque referências. A entidade cobra uma série de exigências para filiar as empresas, o que pode ser uma garantia a mais para os condomínios. Em caso de problemas, a associação ajuda o síndico a encontrar uma solução.
Diretos do condomínio
No caso da reforma não sair como o condomínio esperava, o advogado especializado em direito condominial, Carlos Eduardo Queiróz, presidente do Sindicon, orienta que o condomínio busque os seus direitos no Procon ou mesmo na Justiça.
É o que está acontecendo no Condomínio do Edifício Berenice, no bairro Santa Inês, região leste de Belo Horizonte. Lá, os moradores aguardam há mais de um ano a decisão da Justiça sobre uma obra inacabada. O problema aconteceu antes mesmo do atual síndico, William Santana Ferreira, se mudar para o prédio. De acordo com ele, o condomínio contratou a empresa e pagou boa parte do serviço antes de ele ser concluído. O resultado foi a pintura mal feita da fachada, com acabamento mal feito e paredes que não viram nem uma demão de tinta. “O fundo do prédio nem foi pintado. Todo mundo reclama disso até hoje”, conta ele. O processo está com um advogado da administradora do prédio e constantemente os moradores procuram o síndico, que assumiu o posto há apenas alguns meses para lamentar o problema. Ainda não há prazo para a solução do impasse.
Para que não se chegue a tanto, Carlos Eduardo recomenda muito cuidado na elaboração do contrato com a construtora. É necessário o acompanhamento de um advogado, que orienta o síndico a formalizar os direitos do condomínio. Além disso, ele recomenda a contratação de um engenheiro para prestar consultoria e acompanhar a obra. Isso funciona bem, principalmente no caso do síndico não ter conhecimento sobre reforma e materiais utilizados. Também é recomendável que o síndico faça orçamento com várias empresas, mas que os pedidos sejam rigorosamente iguais, para que a escolha reflita a necessidade e a economia.
O advogado também alerta para que as pessoas não paguem todo o serviço antes de começada a obra e sim, por etapas. Ele também lembra que alterações na fachada, só com aprovação da ampla maioria. “Para mudar a fachada é precisa aprovação em assembleia com quórum qualificado, isto é, 2/3 dos condôminos. Já para reformas normais, basta a maioria dos presentes”.
