Taxa de condomínio: você sabe diferenciar as modalidades de cobrança?

A taxa condominial é a cota paga mensalmente pelos usuários do condomínio – sejam eles inquilinos ou proprietários (independentemente de o imóvel estar ocupado) – como forma de contribuir para o custeio das despesas do prédio concernentes à manutenção de estruturas, limpeza, pagamento de funcionários e também contas de energia, água, dentre outras obrigações ordinárias.

Você, síndico ou condômino, já parou para refletir sobre como esse valor é estabelecido? Obviamente, parte-se de um cálculo inicial do que vem a ser a demanda total do condomínio em um mês e, com isso, faz-se o rateio entre os condôminos. Mas, quais os critérios para se proceder com esse rateio? Existem basicamente duas modalidades de cobrança, as quais serão detalhadas aqui.

A primeira delas é a cobrança por unidade. O cálculo é bastante simples e objetivo: todas as despesas previstas no orçamento são divididas igualmente pelo número de unidades, independentemente do tamanho delas. Contudo, esse método não leva em consideração as variáveis que distinguem os imóveis.

Assim, o condômino de um apartamento de três quartos e varanda paga o mesmo valor que o morador de um apartamento simples de um quarto. Esse é um ponto polêmico frequentemente discutido nos condomínios, questionado pelas partes que se sentem injustiçadas. Por outro lado, essa modalidade de cobrança é defendida pelos proprietários de unidades maiores, sob o argumento de que as áreas comuns são igualmente utilizadas por qualquer morador do condomínio.

A segunda modalidade de cobrança é a feita por fração ideal, que busca contemplar e ponderar as distorções do tipo anterior. Ela consiste no seguinte: a taxa de condomínio é cobrada de modo proporcional ao tamanho das unidades. Logo, apartamentos menores, com menos cômodos, possuem uma responsabilidade menor na quantia geral de despesas, pagando menos.

Esse tipo de cobrança, obviamente agrada aos proprietários das unidades menores e desagrada os demais, os quais argumentam estar pagando mais caro para ter acesso aos mesmos equipamentos e áreas comuns que os outros. A legislação brasileira não é taxativa neste assunto, mas sugere que a cobrança seja feita por fração ideal.

O artigo 1.336 do Código Civil estabelece várias regras no tocante aos condomínios. O inciso I deixa claro que é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Logo, compreende-se que a regra geral para a cobrança da taxa condominial é a modalidade por fração ideal.

Contudo, em 2004, a lei 10.931 alterou o texto do Código Civil, incluindo o trecho “salvo disposição em contrário na convenção”. É justamente esta alteração que dá a qualquer condômino a possibilidade de propor um método diferente de cobrança.